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陽台外推，小心違法！
2007/10/26
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作者：
許啟龍
陽台外推，小心違法！
文→許啟龍
案例
凱悅社區的王先生於裝潢新屋時為了加大客廳空間，計畫將客廳與陽台間的水泥牆打掉，重新自陽台修築新牆，且計畫將房間數由三房改為二房，管理委員會是否有權制止？
解析
公寓大廈管理條例第5條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」雖然王先生裝潢改建之部分屬於其專有部分，但此專有部分之使用收益，亦應符合法律規定下建築物之正常使用及不得違反區分所有權人共同利益之行為。
依建築法第77條之2第1項第3款規定：「建築物室內裝修應遵守左列規定：……三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。」故建築物領得使用執照後，若要重新隔間、打通陽台、貫通上下或左右等室內裝修行為，除需申請變更使用執照外，另需遵守建築法第77條之2規定，不能有任何妨害礙或破壞建物主要結構之行為。如違反此規定，依同法第95條之1規定：「違反第七十七條之二第一項或第二項規定者，處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦，逾期仍未改善或補辦者得連續處罰；必要時強制拆除其室內裝修違規部分。」故如王先生之陽台外推及室內重新隔間已違反上述建築法規定，建築主管機關即可依同法第95條之1規定處以罰鍰，並限期補照或改善。
另依公寓大廈管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」而依同條例第49條第1項第2款規定，住戶違反上述關於公寓大廈變更使用之限制規定，經制止而不遵從者，主管機關得處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善，屆期不改善者，得連續處罰。
本問題中，王先生將客廳與陽台間之水泥牆打掉，重新自陽台修建新牆及重新隔間，除違反建築法之規定外，亦違反公寓大廈管理條例第5條、第8條第1項之規定，管理委員會依法應予制止，若不改善者，管理委員會即可報請主管機關處理。
（本文摘自許啟龍著，「管好你的公寓大廈」一書） 
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