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公寓大廈管理經營六問六答
2011/05/04
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作者：
高永昆
以往的大樓管理方式是什麼？有什麼缺點？
傳統大樓管理主要由管理委員會自行僱用管理員、清潔員，管理公寓大廈的共用部分，由於傳統的管理委員會未依《公寓大廈管理條例》召開區分所有權人會議制定規約，無法執行條例賦與的職權，因此不論收取管理費或執行管理維護，易遭住戶抗拒，且住戶面對少數惡鄰居不繳管理費、任意破壞安寧衛生、違規占用共用部分或違規營業等，均束手無策；加以各管理委員參與時間常常不夠，或因缺乏專業知識，而使管理決策品質不佳，執行、督導能力亦不足，一旦缺人，將發生不易補充，甚至無法撤換品性不佳的管理員等情事。
相關大樓管理的法律有哪些？從當初的《公寓大廈管理條例》、《公寓大廈管理條例施行細則》到現在的相關《管理辦法》，規範了些什麼？
《公寓大廈管理條例》及其相關子法，如《公寓大廈管理條例施行細則》、《規約範本》、《管理組織申請報備處理原則》、《管理服務人管理辦法》、《公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法》、《建築物公共安全檢查簽證及申報辦法》、《建築物室內裝修管理辦法》，及《受任管理維護業務契約範本》等，主要在於規範區分所有權人與住戶的權利義務、管理組織的成立與運作，以及管理服務人的職責義務等。
這些法令的通過對樓管業產生什麼影響？請以國內的發展經驗來說明，並說明對消費者而言有何保障？
美、日、港在通過如我國《公寓大廈管理條例》的區分所有權法後數年，公寓大廈管理維護行業均逐漸蓬勃發展（因專業服務較住戶自行管理的品質好，並可使房屋增值與協助管理委員會順利執行職務避免民刑事責任），業者的管理維護技術品質亦日漸提升。同樣的，在政府講習、督導、評鑑與管理，以及住戶對品質要求日益提高的現實狀況下，必然使業者競爭壓力增加，資本額擴大（最低新台幣一千萬元，日後業務成長尚需增加），其作業流程表單也逐漸標準化（以因應過高的人事流動率，並使服務有形化）。在這些趨勢下，消費者的保障將可大增，例如：
一、可依內政部或本書所附之管理維護業務契約範本簽約，將能確保住戶的權利義務關係與可獲得的服務項目、內容，不會遭受個別不肖業者之隱瞞欺騙，並可減少紛爭。
二、由於業者最低資本額需新台幣一千萬元，因而業者須負履行契約或損害賠償責任時，將較有能力承擔。
三、政府對業者列管，得隨時抽查，每三年再複查，且可撤銷違規人員認可證，可使違反誠信原則、有不正當行為、違反或廢弛其業務應盡之義務的不肖業者無法矇混存在。
四、消費者在購買預售屋之前，可依規約草約了解日後對管理維護的要求與預估品質水準；購買成屋前，則可視規約及觀察實際管理維護狀況，決定其居住品質是否符合自己的希望，而《公寓大廈管理條例》使各住戶依規約提升居住品質成為可實現的夢想。
現在的樓管公司已經形成一門專業，針對以往樓管方式的缺點以及時代發展，有什麼新趨勢？
委託管理維護公司的公寓大廈正逐漸增加，而管理公司的發展趨勢包括：
一、專業技術日益提升。
二、從業人員年輕化、女性化、教育程度提升。
三、建物診斷、建築物維護修繕及機電設備檢查修護的比重增加。
四、政府特許管理的角色加重。
五、住戶對居住品質的要求將劇幅提升。
現代化的大樓管理如何分類？各種類如何進行管理？
依建築物使用性質區分：
一、住家：著重管理組織之運作、住戶之協調與環境品質之維護。
二、商用：辦公→著重空調、電梯、機電。
商場→著重清潔安全、指示標誌、動線。
三、工業：著重停車與裝卸貨、地板貨梯負載量，以及行業之管理。
四、特殊：學校（安全）、醫院（清潔）、飯店（清潔、安全、舒適）、工地（門禁、防災）。
（詳見「社區商場及大樓之保全與管理」書中「各種特定用途建築物的管理與維護」，永然文化出版）。
各種類的樓管所遇到的困難有哪些？
住家：不繳費、違建、裝設鐵窗、違規使用或占用、吵鬧、漏水等；其他類型的問題不多。 
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