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頂樓違建超過十五年，就變合法了嗎？
2011/03/14
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作者：
李永然
案例
阿城家的公寓頂樓違建已超過十五年，日前遭人檢舉查報，不知可否主張其違建已屬合法建築？
解析
所謂違章建築，是指在建築法適用的地區內，未依法申請當地主管建築機關的審查許可並發給建築執照而擅自建築的建築物。另外，社區頂樓屋頂平台為公寓大廈的共用部分，依公寓大廈管理條例第8條第1項規定，公寓大廈……樓頂平台……非依法令規定並經區分所有權人會議之決議或規約之規定，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。故住戶在頂樓平台搭建違章，涉及兩方面的問題：一、違建的管理；二、屋頂平台的利用。
內政部營建署85年10月14日抪營署建字第20026號函認為：「……按公寓大廈住戶利用屋頂平台打球活動，需圍以網籬，該網籬如為臨時性且非屬建築法第7條所稱之雜項工作物者，在無危害公共安全條件下，其建築物高度計算，得依建築技術規則建築設計施工編第1條第7款第3目及第7之1款第3目規定，不計入建築物高度。惟屋頂平台之使用，因涉及公寓大廈管理條例第8條規定，仍應經區分所有權人會議之決議辦理。」此一函釋即說明前揭意旨。
屋頂平台上的違章建築超過「十五年」，依法不可能成為合法建築。以台北市而言，台北市的「台北市違章建築處理要點」規定，其執行拆除計畫有三大要點：
一、民國84年1月1日以後產生之新違建應查報拆除。但符合第6點至第21點規定者，得免予查報或拍照列管。前項免予查報或拍照列管之新違建，若經消防、交通主管機關認定有妨礙消防安全、公共通行者，查報拆除。拆後重建者，除應查報拆除外，並依建築法第95條規定移送法辦。（第5點）
二、施工中違建不符合本要點免予查報或拍照列管之規定，且依法無法補辦建築執照、有危害公共安全或構成犯罪之虞者，應即時強制拆除。（第22點）
三、民國83年12月31日以前之既存違建拍照列管，列入分類分期計畫處理。但大型違建、列入市政府專案處理或有危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建，由工務局訂定計畫優先執行查報拆除。（第24點第1項）
違建查報作業原則涉及公寓大廈部分則明白規定，公寓大廈的住戶，應符合公寓大廈管理條例的相關規定後始可依前述規定辦理，如有違反公寓大廈管理條例相關規定，一律查報拆除。所以公寓大廈之屋頂平台上的違建，不可能因逾「十五年」而成為合法建築。 
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