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購買預售屋確保權益大原則
2013/10/25
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作者：
李永然
自SARS結束之後，台灣的房市交易逐漸恢愎，建商推出預售案也愈來愈多；購買預售屋的投資客紛紛出籠。而買預售屋者要如何確保權益呢？筆者建議要掌握好三大原則：
一、注意廣告內容
按消費者保護法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」買受人可以憑「廣告內容」要求建商承擔法律責任。最高法院87年度台上字第1190號判決認為：「按購屋人倘係受建商所為預售屋廣告之引誘後，進而以此廣告之內容向建商洽談買賣，則該廣告內容之記載，顯已構成雙方買賣契約內容之一部。本件依被上訴人之廣告顯示○○公爵別墅之設計為歐式大門，左右有二根羅馬柱，分別嵌鑄主人名字之銅牌，另立一尊藝術雕像。若兩造係以上開廣告內容，合意訂立系爭買賣契約，則該廣告自成系爭買賣契約內容之一部，被上訴人即應負履行該契約內容之義務。」即顯示建商之廣告所應承擔之責任。
二、注意契約書內容
預售屋買賣一般由建商提供「定型化契約」，政府依消費者保護法第17條針對「房屋預售」訂有「應記載事項」及「不得記載事項」，買受人除注意契約內容外，還應注意這些公告事項。就以「不得記載事項」而言，下列事項均不得記載，縱於契約內記載，該條款仍為「無效」：
1.不得約定廣告僅供參考。
2.出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。
3.不得使用未經明確定義的「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。
4.不得約定買方須繳回原買賣契約。
5.不得約定請求超過民法第205條所訂20%利率的利息。
6.不得違反為其他法律強制或禁止規定的事項。
三、注意驗收及交屋
按建商於完工、領得使用執照、接通水電瓦斯時，應先通知買受人進行驗收手續，如有瑕疵或未盡事宜，應載明於「驗收單」，並做「交屋保留款」的保留。建商完成上述改善並於約定期限內通知買受人交屋，交屋後如仍有瑕疵存在，如：建材設備不符、面積不足、公共設施縮水或未完成、逾期交屋、建物用途違反建築法……等，買受人可以依民法第354條的規定，要求建商負起「物的瑕疵擔保責任」，買受人應「通知」出賣人，並於法定期限內向出賣人主張（參見民法第356條、第359條、第365條）。
（本文摘自《合建．預售法律實務》一書） 
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