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停車位賣給外人，管委會管不管？
2008/08/28
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作者：
李永然
案例
社區停車場有部分車位是出售給本社區區分所有權人以外之人，這些外人是否也要受本社區的規約規範或管理委員會的約束？
解析
社區的停車位有「法定停車位」、「增設停車位」及「獎勵停車位」之分，法定停車位是依《建築技術規則》建築設計施工編的規定必須設置者，自民國八十年九月十八日以後，只能以公共設施方式登記為「共有」，不可外賣給非區分所有權人。
★法定停車位以外之兩種停車位，所有權人可能為「外人」
至於增設停車位，是法定停車位以外建商超挖面積所規劃的停車位，其產權登記可與法定防空避難室兼停車場獨立區隔者，可依《土地登記規則》第八十二條規定辦理建物所有權第一次登記，取得獨立的產權，且可以自由出賣給區分所有權人以外之人。
再者，獎勵停車位係為紓解停車位不足的困擾，以獎勵停車位開放供公眾使用，並須在建造執照、使用執照及平面圖上加註「於○層增設公共停車空間○輛供公眾使用」。
因為上述停車位的不同，即可能出現買受車位者並非社區區分所有權人之情形，這些人可以拒絕受規約或該社區管理委員會的約束嗎？
★停車位所有權人皆受規約之約束
按規約的約定及效力，依《公寓大廈管理條例》第二十三條第一項規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」可知，地下室停車位的所有權人亦有受規約拘束的義務。
又管理委員會因依同條例第三十六條規定，負責共有及共用部分的清潔、維護、修繕、一般改良、住戶違規情事的制止及相關資料的提供、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項、經費的收支、保管及運用……等事務，所以在地下室有停車位的所有權人，亦應尊重管理委員會的管理。 
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