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公設保留地也能點石成金？
2011/07/01
新書搶鮮看
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作者：
游啟勝
公共設施保留地容積移轉簡介
公共設施保留地可作為容積移轉的標的，惟實務上多數的公共設施保留地幾乎都不可作為移轉的種類。也就是說，如果有人問您：我有一塊市場用地，可不可以將其地上的容積辦理移轉？若回答「可以」的人，可就大錯特錯了！因為現行的規範，除了道路、公園、綠地、廣場外，其他的用地皆無法移轉。或許有讀者會接著問：那樣，種類不是太少了嗎？其實不然！因為「道路」就占了所有公共設施的比例之冠，到處看得到，其他設施也許種類繁多，但加總後可能仍不及道路的數量。另外，就可以容積移轉的標的，也有其特殊限制，所以投資者不能「見到黑影就開槍」，否則可能最後會得不償失。公共設施保留地的容積移轉，主要是以上述「四大天王」為標的，其容許的條件，茲以台北市審查許可條件為例，公園、綠地、廣場之公共設施保留地面積須小於2公頃以下，且送出基地申請範圍內之土地所有權人須全數同意辦理容積移轉。
由此可知，公園、綠地、廣場，雖可作為容積移轉的標的，但其規定非常嚴格，雖只有2個要件，也未必容易達成。以第1項要件2公頃以下而言，2公頃等於6050坪，有一些大型公園，其面積即遠遠大於此，所以查詢時，真得要細心，若有相關地號，可上網或電洽公園路燈管理處，以了解是否符合此一規定。至於第2項要件──需申請範圍內之土地所有權人全數同意辦理容積移轉，看到此條文，當事人可能心想：完了，要全數同意？談何容易！惟法令並非牢不可破，請教專業的地政士，還是有辦法破解的！這也就是知識無價，「江湖一點訣，講破不值三角銀」。在處理土地的過程中，最難的，往往是人的問題，而非土地本身，若能妥善運用技巧，深信上述兩點終將迎刃而解。
其次，須明白如何計算其容積價值，公式如下：
接受基地移入之容積（J1）=A×（E/I）×K
A=送出基地面積
E=容積移轉當期送出基地公告土地現值
I=申請移轉當期接受基地公告現值
K=接受基地之容積率
要特別補充的是，由於這幾類的公共設施保留地本身並無容積率，所以特別以接受基地之容積率作為計算基準，當接受基地為商業區或住宅區時，其可移入之容積，便會有相當大的差異。
四大天王之首──道路用地如何容積移轉？
道路用地是以具有公共設施保留地性質者作為容積移轉的標的；基本上，各地皆有都市計畫，也各有其規定，只要是符合公共設施保留地性質的，都可以進行移轉。惟在台北市有較特殊的規定，即道路用地須符合下列任一條件：一、未開闢計畫道路寬度達15公尺以上，送出基地申請範圍須為完整路段，且2側均與現有已開闢之8公尺以上計畫道路相連通。二、已開闢計畫道路寬度達15公尺以上，且持有年限達5年以上（因繼承或配偶、直系血親間之贈與而移轉者，其持有年限得予併計）者。三、符合「台北市政府消防通道劃設及管理作業程序」第3點第1項第1款「消防通道」之未開闢計畫道路。前項道路用地1、3款之送出基地申請範圍內之土地所有權人，須全數同意辦理容積移轉。
現行移轉以已開闢計畫道路為主流，台北市與其他縣市較大的差異有2點，一是道路寬度必須達15米；二是持有年限達5年，這也是民國97年以後才制定的。為何會規定得較為嚴謹？應是台北市主要為1個都市計畫，不若新北市在過去台北縣時期，有17個主要計畫、51個細部計畫，單是一個土城行政區，可能就分為頂埔細部計畫、土城細部計畫及板橋細部計畫，若沒有仔細看，即可能因而產生錯誤。由於各地供需情況有別，僅新北市各區的道路用地，其價格便從公告現值的若干成數到公告現值以上都有，落差非常大；而台北市因為只有1個都市計畫，簡單來說，可以將士林區的某1塊道路用地容積移至大安區來興建房屋。此外，台北市的房價普遍比其他各地房價來得高，若是過度開放，可能造成其他負面影響，所以在開放的腳步上最為嚴謹。
一般而言，未徵收的道路用地，以8米以下為主流，其數量可能占最多數，當然還有10米、11米、12米的道路。將來若把15米以上的標準放寬，比較可能者便是改成10米以上，至於8米道路，到可允許容積移轉的時間，可能還有一段漫長的等待期。
有些讀者對於什麼是15米的道路，或許還是一知半解，用最白話的方式說，就是指道路的寬度；依據此種標準，在台北市做土地開發是非常方便的，只要有一台電腦，進入相關網站，便可查詢其資訊，不一定非要調閱地籍謄本。此部分的說明，留待「如何找尋可容積移轉的土地？」一文再予說明。
台北市另有一個較特殊的規定是，土地持有期限必須滿5年。或許讀者會問：政府怎麼有能耐得知持有的年限？答案就在電子謄本中。因為在所有權部會有移轉原因發生日期，除了繼承、贈與這兩個特殊原因外，若為買賣，則會看其是否滿5年；當時設立5年門檻，主要是為了防杜投機，也就是擔心有些業者向地主購地後，隨即轉手給建商。立法意旨固然良善，惟實務上仍有法有破，目前此類道路地之買賣，業者多以自益信託方式登記，也就是買了以後，將受託人登記為個人或銀行，以私契方式註記條件，即此土地必須符合可容積移轉的目的，若無法完成，則主張契約撤銷或契約無效，謹慎一點的業者，還會將抵押權設定在所購買的道路用地上。這樣層層把關，無非是希望做到滴水不漏，避免一時疏忽，造成後續困擾。
此類土地的產權移轉（即過戶），站在專業地政士的角度來看，確實比一般土地複雜，因為一般土地的產權移轉，只要報完稅，便可至地政機關辦理登記，而容積移轉經所屬審查機關同意，最後皆是以贈與方式登記為相關機關。看似簡單，但最複雜的地方，在於審查過程。審查的內容主要有2方面，一是現況及相關地籍資料是否相符；二是協議價購。以第1點來說，從一些書面資料便可得知，就現況部分，有些剛好15米的道路，可能會以分割或排除現況的方式來解決問題，這些都算是「有解」或「好解」的；最複雜的應屬第2點，也就是協議價購。所謂「協議價購」，簡單地說，即這些地主過去是否領過相關的補償費，若有紀錄，就屬曾協議價購，即使目前還登記在私人名下，但政府仍有請求移轉登記的權利。筆者一位友人即曾發生過這樣的案例：土地買賣支付價款後，卻發現民國38年時，政府曾提存價金至法院予該土地所有權人，所以算是有協議價購，我的朋友到頭來變成「一場遊戲一場夢」，而案例中的地主因不知祖先在民國38年時沒去領提存款，最後只得以烏龍收場。過去還有一種狀況是，申請各項資料時皆無協議價購，等到業主買進要辦容積移轉時，承辦人才告知已有協議價購。若您是買主，豈不是欲哭無淚？這類案子目前有許多仍在訴訟中。所以建議若要購買此類土地者，應先以書面查詢是否有協議價購之情形，至少政府單位會以正式文書回覆，如此便有個憑證。
還有一點特別跟讀者分享：筆者有一位朋友是道路用地繼承人，民國53年，政府將價金提存至法院，正如前面所述，有協議價購之情形，當時提存的金額約為26000元，前陣子，我查詢了一下該地之公告現值，其目前的總公告現值已達7億元，兩者差距上千倍。目前每年1月1日調整土地公告現值的估價基礎是以路線價為主，也就是同一區域土地的公告現值幾乎類同，僅有角地或特殊條件的土地才會有所調整，所以不是公共設施保留地的公告現值就一定低，其現值與周邊房地幾乎相同。前一陣子，由於「五都」議題，筆者一位同業朋友剛好在相當熱門的新北市新莊副都心地區辦理過戶，她說她的案件光民國100年土地公告現值的調整，就漲了2.53倍，也就是原來100000元，現已調整為253000元，聽了令人咋舌！所以持有公設地的好處，就好比買股票，每年會有配股、配息，只是以不同的方式來給付。
有關台北市的規定，表面上是為了保護地主，避免有心人炒作，然防不勝防，現行的一些機制若不改善，不但無法對地主有所幫助，有時只是增加交易流程的複雜性及變數而已。因為政府很難管制人民的交易，而此類交易又須經政府層層把關，甚至無法登記在實質地主的名下，相對無法取得其物權，事後便容易衍生諸多糾紛。實務上有一例可供讀者參考：民國64年時，政府為了保護農業政策，規定必須要有農民的身分才可以購買農地，一直到了民國88年修正農業發展條例，始規定自然人及特殊法人可以持有農地；經過這麼多年的演變，有些農民侵占了原買方的資金，此類案件，買方雖可主張當時的信託關係，可也造成許多不必要的爭訟。所以對於持有土地滿5年的限制，政府應該透過市場的自由機制來運作，若真要管制，也可規定未滿5年者需提撥多少比例的土地無償捐給政府，如此非但有助於穩定交易安全，對政府也將更有保障。當然這只是建議，實務上仍有許多應考量的細節。 
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