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辦理容積移轉，應注意哪些事項？
2013/01/09
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作者：
游啟勝
容積移轉應注意事項大概分為三類，第一類為稅負（本類注意事項請參閱本書第二篇〈6.容積移轉相關稅負探討〉一文）；第二類是標的本身現況及曾否價購；第三類則是簽約應注意問題。
第二類標的本身現況及曾否價購，就前者而言，除了須調閱基本資料（土地謄本、地籍圖、分區使用……等），也要實地去現場查勘是否與基本資料符合，例如道路用地15米，根據地籍資料及地籍套繪圖，就約略知道是否有15公尺，但因資料與實際情形時有落差，所以還是實地勘查為佳。一般最怕的是有占用土地問題，例如房屋違建突出部分──屋簷、水泥階梯……等，而一部分的占用，可能造成全盤皆墨，當然，此種狀況是有法有破的，現行實務處理方式，主要是透過現況溝通及法律配合，若不熟悉此部分，購買前務必先跟專業及熟悉此道人士溝通，才不會造成損失。就後者部分，也是一大問題。有些所有權人根本不知其繼承的土地曾經協議價購過，建議先以書面方式查核，正如前面所述，以前置作業查詢，便可得到明確的答案，避免造成不必要的困擾。
第三類簽約應注意問題，原則上是回歸交易的公正、公平原則，筆者謹提供一些基本注意事項。
簽約應注意事項
一、應注意送出基地之公告土地現值。
二、須為未徵收之都市計畫公共設施保留地（如道路用地、公園、綠地……等）。
三、是否保證辦妥移轉，是否有開立本票擔保：
買方交付尾款同時，賣方應開立與買賣價金同額之商業本票交予買方，以供擔保下列事項：
(一)買賣標的確無任何瑕疵。
(二)賣方應負責代為辦理容積移轉程序。
(三)前述容積移轉程序經主管機關核准後（以送達日起）三日內，買方應將本票返還賣方。
至於瑕疵擔保與其除外之約定，可以如下方式辦理：
1.方式一（賣方不負責鑑界）：賣方已充分了解買賣標的物現供公眾通行之道路使用，故以現況點交。
2.方式二（賣方應負責鑑界）：買賣標的經鑑界後如發生被占用情事，賣方應於點交前負責清理或將被占用部分土地分割。如無法清理、辦理分割或以同種類標的物替代，雙方同意無條件解除本契約，賣方並應將既收之價金無息退還買方。
另在送出基地之特別擔保責任，應注意以下幾點：
一、未曾直接或以抵繳等其他相當方式受領政府核發之徵收補償費或協議價購費。
二、確無重複申請或參與其他容積移轉案件，致違反相關法令規定容積移轉數量之情事（以上事項應同意向相關機關查證）。
三、如有違背上開情事，願無條件承擔下列事項與義務，絕無異議：
(一)如經政府撤銷原核准容積移轉之行政處分，賣方同意應回復登記為賣方所有，除雙方另有約定得提其他送出基地辦理移轉外，視為賣方違約。
(二)原核准容積移轉已因建築完成無法撤銷者，經主管機關要求連帶返還移出基地之不當得利時，賣方應無條件代為支付。
若有更換標的物，其特約可以如下：
一、因標的物變更或解除契約，其產生之稅費負擔如次：
(一)買賣標的物如因應納土地增值稅而解除契約時，其所產生之印花稅及代書費等費用，由……○○方負擔。
(二)買賣標的物如因不可歸責於賣方之事由（如依都市計畫規定不得辦理容積移轉）致未能完成捐贈而解除契約時，所有權移轉予買方，及買方返還買賣標的物予賣方，二次移轉登記所產生之印花稅、登記規費及代書費等費用，由買賣雙方各負擔二分之一。
(三)買賣標的物如因前款以外事由，致逾期未能完成捐贈或未獲准捐贈，而由買方解除契約時，其所有權移轉予買方及買方返還所有權予賣方，二次移轉登記所產生之印花稅、登記規費及代書費等費用，由○○方負擔。
二、賣方以其他同種類之標的物替代，如仍未獲准捐贈而由買方解除契約時，包含二次買賣所有權移轉及一次捐贈所產生之印花稅、登記規費及代書費等費用，由○○方負擔。 
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