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不動產，貸款最佳抵押品！
2010/11/4
不動產抵押貸款要領
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作者：
施智傑
抵押貸款之內涵
現代市場經濟、企業營運與消費大眾對資金之籌措、調配，莫不以簡易、快速及低利率成本為首要要求。以擔保制度為手段之融資抵押貸款，乃是最便利之方法。
由於不動產具有價值穩定性、便利管理、不易散失及可抗通貨膨脹等特性，遂成為普遍運用之重要擔保工具。抵押權依民法內涵，分為普通抵押權、最高限額抵押權及其他抵押權三種。
普通抵押權之從屬性及其他特質，並不能因應企業及消費大眾籌資低成本、高效率之需求，而最高限額抵押權則可擔保因應周轉需求之循環融資等繼續交易所生、不斷變動之債權，從屬性之最大化，可滿足債權管理及資產證券化經營之需求。茲再就登記於謄本他項權利部之抵押權說明如後：
一、普通抵押權
民法第860條規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」例如拿不動產向銀行（債權人）抵押借款，所有權人只將不動產設定抵押權給銀行，該不動產不用實際交付，所有權人可以繼續占有使用不動產，不過在不動產拍賣取得價金後，銀行享有優先受償的權利。抵押權具有追及、不可分性及從屬性；設定後，仍得將不動產讓與他人或依法辦理分割，但不得與原債權分離。抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。
二、最高限額抵押權
民法第881條之1：稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。實際發生之債權額不及最高限額時，以實際發生之債權額為準。
目前金融機構均以此最高限額抵押權辦理貸放，期限則為二十至四十年。
金融機構擔保貸款要領
一、不動產擔保放款評估過程（依土地銀行之放款作業流程圖整理）
(一)書面審查：受理申請之金融機構，對於貸款申請案進行書面審查。書面資料包括：借款人及保證人之身分證明、財力資料證明（如存摺、報稅扣繳證明）、授信申請書及抵押品之權狀、謄本、地籍圖、分區證明等資料；如資料不齊全，應請借款人補足。
(二)實地勘察：影響對象不動產因素，必須實地履勘才能確定，故估價人員應至現場拍照查勘。
(三)調查時價資料：估價人員應蒐集該不動產附近相同或相似之買賣實例或收益價格。
(四)選擇估價方法：運用估價基本方法，如買賣實例比較法、成本法或收益還原法，應視對象不動產情況而定，擇一行使或併同行使再加以評比。
(五)撰寫不動產鑑估報告：估價人員對勘察、估價結果加以整理為不動產鑑價報告書，呈請所屬機構上級核定。
(六)決定放款額度：放款額度，最主要係基於當事人之財務能力及所提供擔保之不動產價值而定，但因顧慮保障性，所查定之價格，仍應扣除預期之土地增值稅、欠稅費、執行費用後，再依貸款價值比決定貸放金額。
公式為：土地貸放金額＝
（查定價格－預期各項稅費）×貸放成數
建物貸放金額＝查估每坪建築成本×建物面積
×（1－已經過耐用年數）÷折舊標準年數×貸放成數
(七)辦理擔保品抵押設定：就有關借款金額、期限、利率、繳息方式等，借貸雙方達成共識，即可於辦理抵押設定後，撥付借款。
二、不動產抵押借款要領
(一)信用要好：指借款人及其提供之連帶保證人無欠繳本息而遭通報、查封、拍賣、限制登記等信用瑕疵情事。
(二)償債力佳：能提供良好的資金來源證明，如報繳所得稅單、財產清單（憑身分證與印章向各地國稅局免費申領）、半年內存摺進出紀錄等供參。
(三)標的物棒：即抵押不動產取得成本要低，區位要好，並無海砂、輻射、無通路、淹水等缺失；否則高價卻低貸，甚至被拒絕核貸，則非投資當初所冀盼。
(四)諏訪、比較：由於每家金融機構之策略目標不同、授權額度不一、估價標準有異、管理效率有別、利率彈性有差，因此應於貸款前，多方詢問、訪查、比較。
(五)高利先還：清償債務，可透過協議方式，於免增訟累下圓滿解決；搭配之信用貸款，因其利率較一般抵押貸款利率為高，應作為優先償還之負債；如非向合法金融機構貸款，因利率超高，且不法求償手段常衍生社會糾紛，應儘量避免。
(六)避免違約：在擔保放款之借據上，還款方式可選擇前幾年按期付息、不還本金，或每期依本息平均攤還計算表（附錄Ⅲ-3）償付本息；如有遲延履行繳付，除按原訂利率（可於簽訂前議價）支付遲延期間之利息外，一般自逾期之日起至六個月以內，另按原訂利率百分之十加付違約金。 
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