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您哪位？擅變不得！
2010/07/21
地下停車位分管有序
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作者：
林永汀
問題
共有人對於共有部分的地下室全部，按其應有部分雖有使用收益之權，但對於地下室之特定部分，必須經他共有人全體同意始可為之。倘若共用性質停車空間經劃設停車位交付予各個共有人使用時，停車位使用人可否任意予以變更？簡單而言，大樓共用性質的停車空間使用權人可否任意交換使用權或將使用權擅自交付他人？
解析
共用部分約定分管之後，不得任意變更
共用性質之地下室停車位，經由分管歸各共有人占用特定車位使用者，應經全體共有人以契約為之，亦即應經全體共有人同意。此項原則，依公寓大廈管理條例「第3條第5項規定，約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定之區分所有權人使用者而言」，及「第56條規定，公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約，於設計變更時亦同；規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約」，愈可見應如此。
共用部分約定專用後，如有變更需要，依公寓大廈管理條例第33條規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：……三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」公寓大廈共用部分之地下室或屋頂平台經約定作為特定區分所有權人之專用部分時，不能任意變更。變更之方法有二：一為約定專用顯然違反公共利益，且經管理委員會或管理負責人訴請法院判決變更確定者得予變更；二為經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，始可變更。
區分所有權人交換共用性質的停車位，准作權利範圍變更登記
不過，法務部民國79年7月7日法79律字第9656號函表示：「按區分所有建物共同使用部分之應有部分，原則上依該區分所有建物之區分所有權人協議決定。該共同使用部分之應有部分經協議並依法登記完畢，如其登記事項與登記原因證明文件所載內容相符，並無錯誤，則嗣後當事人申請更正權利範圍，自非屬土地法第68條及第69條所定更正登記之問題；另自土地登記規則第72條第2款、第3款規定意旨觀之，其目的在使區分建物共同使用部分之應有部分（從權利），隨同其區分所有部分之所有權（主權利）之移轉而變更歸屬，使其不得個別移轉予第三人或為分割，以免妨害共同使用部分存在功能之達成。故如同一區分所有建物之區分所有權人相互之間，就應有部分比例重為協議，將共同使用部分應有部分之權利範圍，作部分調整（非全部移轉），在不影響善意第三人權益之前提下，准許當事人申請就共同使用部分之應有部分作一部變更登記，似未牴觸土地登記規則前揭條款之規定。貴部認為本件如經相關區分所有權人及他項權利人同意，得將其共同使用部分權利範圍之一部，移轉予其他區分所有權人之見解，本部敬表同意。」（函中所指土地登記規則第72條第2款、第3款，為現行規則第94條）。準此，區分所有權人間就其分管使用之共同性質停車位，如有交換使用之必要，應認上開法務部函釋規定，將共用部分應有部分之權利範圍作部分變更登記，始能確保交換使用停車位之權利。
（本文摘自「地下室停車位問題集解」一書） 
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