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先評估，再投標！
2013/08/15
參與投標的效益評估與抉擇
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作者：
林永汀
在我國國民傳統保守的心態下，完糧納稅便以為已盡了國民的義務，政治是貴族的事；長久以來，終於形成了上法院是最不吉利的事了。怕見官、怕上法院，以為上法院便有牢獄之災，亦因此而成為我國脫離人治步上法治的最大障礙。但是不可否認的，長期游走於法院投標室而獲得暴利的人，屢聞不斷。海蟑螂的事業愈作愈大，投入此行業的人愈來愈多，除了造成法院、開標室每日人潮洶湧爆滿外，更逼得法院執行拍賣事件時，儘量將最低價格提升至市價水準，以避免投機氣息過於濃厚。
辦理強制執行事件應行注意事項第42項𡛼：「鑑定人估價時，宜就不動產是否出租、是否被第三人占用等情形分別估價。其估定之不動產價額與市價不相當時，執行法院得參考其他資料，核定拍賣最低價額」、𣄃：「核定拍賣最低價額應儘量與市價相當，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣最低價額之參考。」、𡠪：「不動產價值之鑑定，除有特殊情形外，應囑託不動產估價師或建築師為之。」及𣈴：「不動產如確因地區日趨繁榮、商業日趨興盛，或存有其他無形之價值，而鑑定人未將之估定在內者，執行法官核定拍賣最低價額時，得酌量提高。必要時並宜赴現場勘驗，了解不動產內部裝潢設備及環境四周，以為核定拍賣最低價額之參考，避免不當提高或壓低拍賣最低價額。」等規定，即為務使法拍市場的標的價額不致太過低於市場價額的措施。
惟在實際投入法院不動產拍賣市場時，對於效益評估與投標抉擇應有所注意。茲謹列述五項要點以為法拍市場投資者參考：
一、認識法院拍賣的法律
法治社會的形成，才能維持人類社會的常態，也是人類存在的終極目標，為保障法拍投資的權益，當然應先認識有關法律規定，作為投資行動的依據。
二、袪除投機的心態
合法的投資才能適切的受到法律規範的保障，投機的心理所承擔的風險壓力更大；所以必須袪除投入法拍市場便能獲得暴利的投機心態，以正常投資心理經營法院拍賣不動產市場，才有長遠的路可以繼續走。
三、應仔細調查物件標的
對於法院拍賣的不動產標的之產權、使用、占有及其他資料，固然可以從法院張貼的拍賣公告或報紙刊登的拍賣公告或法院的查封筆錄或網站資訊中可以略見端倪，但為確實掌握並了解拍賣標的的真實情況，向地政事務所申請登記簿謄本、地籍圖謄本、建築改良物測量平面圖，甚至向工務局申請分區使用證明書或都市計畫單位申請都市計畫圖等都是有絕對必要的；對於實際占用、使用情形，走訪現場了解物件四周環境或洽談現住人或其鄰居，更可徹底了解拍賣標的物的實際情況。
四、合法途徑作合理的解決
在法拍市場上常有債務人占住不去，或債務人藉口已出租他人使用，致拍定人聲請法院執行點交，仍長久無法占有使用拍定買受之房屋。此時債務人或房屋占用人的行為固不足取，但如拍定人竟使用暴力或引介暴力驅趕房屋占用人搬遷而衍生法拍以外的糾紛，進而吃上官司，更屬不智。因此，採取合法行動請求法院執行點交之外，更應與債務人或房屋占用人開誠布公、坦白相對，協調達成搬遷房屋的協議，始足以公平、合理地解決糾紛；迷信武力只會造成另一個糾紛的開始而已，從事法拍投資者不可不有此認知。
五、審慎籌劃自我資金的調度
投標人得標後，通常法院都會通知在七天期間內命得標人繳清除拍賣保證金抵付拍賣價金以外的剩餘款額，故而投標人必須對自我資金的調度運用有縝密的籌劃，以免投標得標後，無法在七日內繳清價金而遭法院將所繳保證金充作再行拍賣的費用及拍賣不足差額；為了避免風險，對於拍賣金額的繳付必須在投標前予以審慎考量外，在投標室內填寫願買金額時，尤須冷靜，切勿衝動。抱著非買到不可的心理而開出高價競標，無異是對自己的荷包過不去；畢竟，機會雖然不多，但是總是會再來，這次未得標，留待下次；只要青山常在，何怕沒有柴燒？持盈保泰才是重要的投資理念。
投資於法院拍賣不動產的市場，固然可能獲取鉅額利潤，但必須注意的是，勝利永遠是屬於合法者、冷靜者、勤奮者與深思熟慮者；參與法拍投標者，自然對於效益評估與抉擇必須要有一番睿智的考量。 
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