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建商超賣地下室停車位，民事責任不可了！
2008/10/29
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作者：
林永汀
【問題】
「法定防空避難設備、法定停車空間」，依建築法第102條之1規定，是建築物依法應附建的設施，依公寓大廈管理條例第58條規定，不准銷售予特定人或者為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權；依建物所有權第一次登記法令補充規定第11點之4規定，於登記時應以共用部分辦理登記。共用部分，依公寓大廈管理條例第3條第4款、第9條第1項及民法第818條、第820條、民法物權編修正草案第799條規定，原則上是由共有人按其共有之應有部分比例有使用收益權，例外得經約定供區分所有建物之特定區分所有人使用。準此概念，共用部分性質的法定停車空間或兼作停車空間使用的法定防空避難設備的停車位，有無數量限制？有沒有超賣的問題？
【解析】
都市計畫公共設施用地興建之停車場所
都市計畫法第422條規定，都市計畫地區範圍內，應視實際情形分別設置道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所……等公共設施用地；對於停車場所，依都市計畫法第44條規定，則應按土地使用分區及交通情形與預期的發展予以配置。
都市計畫公共設施用地作為「停車場所」使用之土地，其建蔽率，在台灣省與高雄市施行細則中均規定，作立體停車場使用時為十分之八；台北市則應依台北市都市計畫法施行細則第23條、第25條及台北市土地使用分區管制規則第12章（第83條至第86條規定）辦理。無論如何，依內政部民國78年10月20日台怜內營字第745505號函示，公共設施用地興建地下停車場，專供停車使用，其設施除車位與車道等主要設施外，未與其他使用單元連接者，得不視為建築技術規則建築設計施工編第11章所稱的地下建築物。
都市計畫地區內的「停車場所」是公共設施用地，這是土地使用分區管制的性質，依都市計畫法第43條規定，應就人口、土地使用、交通等現狀及未來發展趨勢，決定其位置與面積，與法定停車位並不相同。
建築物依都市計畫法令應設置之停車空間標準
都市計畫公共設施用地係就「停車場所」予以規定；建築技術規則建築設計施工編第14節則有「停車空間」的相關規定事項。依其第29條規定，建築物新建、改建、變更用途或增建部分，應依都市計畫法令的規定，設置停車空間。因此，在建築設計施工時的建築物附設停車空間的設置數量標準，仍係屬於都市計畫法的範疇，與所謂的「法定停車位」是否同義，仍有可議。
依前述第59條規定，如有關都市計畫法令對於建築物的停車空間未規定設置數量標準時，依建築物用途分為三類，分別列表規定應附設的停放車輛數目；停車位的規格，每輛為寬二•五公尺，長六公尺；大型客車為寬四公尺，長十二公尺；設於室內的停車位，其二分之一車位數，每輛停車位寬度及長度各減二十五公分；機械停車設備，每輛車位則寬為二•二公尺，長五•五公尺及淨高一•八公尺。
最高法院83年台上字第1935號民事判決表示，建築技術規則建築設計施工編第59條附表所載的應設置停車位數目，為法定應設置的最低標準，並不是最高數額，所以，如果設置的停車位實際數目超過規定應設置的停車位數目，應無違法可言；而且依法律規定，法定防空避難設備既然可兼作停車空間使用，則法定防空避難設備兼作停車空間使用而劃設停車格位，也應算入建築物應檢討設置的停車位數目內。
建商超設停車位是否有瑕疵擔保責任，應以買賣契約及實際使用情形為據
建商超賣停車位的情形，在實際案例曾經出現的交易糾紛為：建商申請建築時規劃的法定停車位有六個，實際銷售時卻規劃為十二個，購屋人主張建商應負其隨時可能被拆除的危險且無法為通常效用使用的「不完全給付」或「物的瑕疵擔保責任」，故購屋人主張依物的瑕疵擔保責任或不完全給付而解除車位的買賣契約或請求減少價金或損害賠償。依法論法，如果買賣契約書附圖的地下二樓停車位共有十二個，原規劃的車位有六個，致原規劃的停車位數量內容與契約內容不符時，應以契約內容作為判定當事人是否違約的準據，故建商與購屋人所訂定的契約書既然合意為十二個停車位，建商銷售設置的停車位亦為十二個，則建商即無違約的情事，購屋人的請求應無理由。
但是，如果超設、超賣停車位致停車位不符法定尺寸，或因超設停車位而致停車迴轉空間狹小，停車困難，自屬買賣標的物之瑕疵，應由賣方負擔保責任。
最高法院73年台上字第1173號判例表示，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限；若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。所以，買受的不動產面積短少，致影響不動產的價值及效用者，依最高法院85年台上字第1306號判決，應認構成物之瑕疵。
超劃、超賣停車位，因停車位數量比原核准設置的數量多，致不能方便停車，應屬減少通常效用之瑕疵，買受人應可主張出賣人負物之瑕疵擔保責任。 
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