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地下室停車位有無優先承買權？
2008/11/27
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作者：
林永汀
土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。第104條則規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之。優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。區分所有建物的買賣，尤其是地下室停車位的買賣，有無優先承買權的問題呢？
解析
區分所有建物優先承買權之規定與實務見解
針對區分所有建物之優先承買權規定，概有下列：
一、土地法第34條之1執行要點第10點第4款
區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者，他共有人無本條項優先購買權之適用。
二、土地登記規則第98條
土地法第34條之1第4項之規定，於區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。
台灣高等法院審核意見：「停車位或攤位（即地下室建物）雖為建物，但既登記為應有部分共有，並非取得單獨所有權，即與土地登記規則第79條（按即現行規則第98條）所規定之區分所有建物不相同，似無該法條之適用。惟停車位或攤位，均有固定之使用位置，非如一般共有物之各共有人係按其應有部分對於共有物之全部有使用、收益之權，就此而言，類似區分所有建物，且為貫徹土地法第104條使基地與地上建物所有權合而為一之精神，於停車位或攤位連同基地一併拍賣時，應得類推適用上開條文之規定，認基地及地下室之他共有人均不得主張優先承買權。」
司法院民事廳研究意見：
一、甲在A地下室之停車位或攤位是以應有部分方式登記，故拍賣之標的物是A地下室之應有部分，而非停車位或攤位，惟因甲基於共有人之地位，占有共有物之特定部分（停車位或攤位），故於拍定時，應將該特定部分交付拍定人；又甲在A地下室之車位或攤位，既以應有部分方式登記，可見該地下室是分別共有之客體，為獨立之區分所有建築物，只不過是由多數人共有而已，合先敘明。
二、執行法院拍賣債務人之大樓地上區分所有建築物及地下室建築物之應有部分以及各該建築物之基地應有部分。基地之其他共有人有無優先承買權，應分別情形而論：
1.整棟大樓基地之其他共有人，對拍賣之大樓地上區分所有建築物及其基地之應有部分均無優先承購權。按土地法第34條之1第4項之規定，於區分所有建築物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之，土地登記規則第79條（按即現行規則第98條）定有明文。該規則係依土地法第37條第2項之授權而制定，具有法律之效力。故執行法院就大樓地上區分所有建築物所有權連同其基地應有部分合併拍賣時，整棟大樓基地之其他共有人，對於拍賣之大樓地上區分所有建築物及其基地之應有部分，均無優先承買權。
2.整棟大樓之基地其他共有人，對同棟大樓A地下室建築物之應有部分及其基地應有部分之拍賣，因其非A地下室之共有人，對該地下室之應有部分之拍賣，固無優先承買權；對A地下室基地之應有部分，依土地登記規則第79條（按即現行規則第98條）規定，亦無優先承買權。至A地下室及其基地之共有人或基地其他共有人亦為A地下室之共有人時，依土地法第34條之1第4項規定，對地下室建築物應有部分及其基地應有部分之拍賣，有優先承購權，乃屬當然。
三、A地下室應有部分及其基地應有部分之拍賣，因僅限於就地下建築物及其基地之共有人有優先承購權，故就此部分應與地上區分所有建築物分別標價分別拍定，拍賣公告不宜就此二者為合併拍定之記載，以免依法有優先承購權者行使其權利時，滋生處理上之困難。若A地下室性質上屬地上區分所有建築物之從物時，依民法第68條第2項，主物之處分及於從物之規定意旨，兩者應歸屬同一人，故自得合併拍賣之，且此際前述牞後段所稱之優先承購權，即無主張之餘地。
綜觀司法院的見解一後段認為：「甲在A地下室之車位或攤位，既以應有部分方式登記，可見該地下室是分別共有之客體，為獨立之區分所有建築物，只不過是由多數人共有而已」，是值得肯定的論述。惟區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人所有時，他共有人既不得依土地法第34條之1第4項規定主張優先承買權，何以又認為「A地下室及其基地之共有人或基地其他共有人亦為A地下室之共有人時，依土地法第34條之1第4項規定，對地下室建築物應有部分及其基地應有部分之拍賣，有優先承購權，乃屬當然」，洵令人費解，且司法院以「乃屬當然」涵蓋一切，理由殊嫌不足。
實則，地下室車位（或攤位）視為一個建物區分所有客體，由購買車位（或攤位）者以分別共有之應有部分方式登記而取得該區分所有建物標的所有權，部分購買車位（或攤位）之共有人就該車位（或攤位）為處分時，即應使其他共有人可行使優先承買權。
法務部民國79年5月25日法戔律字第7444號函表示，查土地法第34條之1，旨在保護多數共有人之利益及促進共有物之有效利用，故該條第1項規定，於數人就物之全部為共有時，始有適用，數人就應有部分為共有之情形，並無適用；換言之，其適用之客體為共有物而非共有物之應有部分。本件分屬建築物區分所有部分及基地之應有部分如因繼承而成為公同共有，共有人就該建築物區分所有部分為處分時，因係共有物之處分，固得依土地法第34條之1第5項準用同條第1項之規定辦理；惟就其共有之基地應有部分為處分時，則仍屬應有部分之處分，因無土地法第34條之1第1項規定之適用，自無同條第5項規定之準用。上開解釋，將導致建築物與基地分別處理，故而有損害其他共有人權益之虞。但依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，應仍可維持公寓大廈區分所有建物及其基地應有部分「權利一體化」之原則。 
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