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空屋有主，不得拒繳管理費
2008/03/27
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作者：
林國泰
案例
張三於九十年一月初向國忠建設公司購買台中市「天龍大廈」某戶房屋，並且移轉所有權登記完畢。但張三目前任職於公務機關，該機關配有宿舍，所以張三就沒有搬進去該大廈居住，也沒有將之出租他人居住使用。張三除了繳交九十年一月份的管理費用外，自九十年二月份起即不再繳交管理費，天龍大廈管理委員向其催繳時，張三總以其並未實際居住在該大廈而拒繳，此時天龍大廈管理委員會應如何發函向張三催繳？
解析
關於公寓大廈管理費之有關規定，按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」「前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」及「本條例所定規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項非經載明於規約中不生效力，……四、共用部分、約定共用部分管理、維護費用之特別約定。」公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項及同條例施行細則第二條第四款業分有明定，如未繳納前揭規定之費用，應依第二十一條規定辦理。因此，公寓大廈的管理費，除了由公共基金支付外，如果規約或區分所有權人會議沒有特別訂定，管理費原則上是按各區分所有權人共有的應有部分比例來負擔，而消費者購買公寓大廈，除了主建物、附屬建物等專有部分外，其餘公共設施部分係與其他區分所有權人所共有。
根據上述法律規定，即便消費者購買房屋後尚未遷入居住，仍然屬於公共設施共有人之一，依法當然應該負擔公共設施的管理費，因此，公寓大廈「空屋」（指業已出售尚未遷入居住之情形）的所有權人，不論有無遷入居住，都必須依上述規定繳納管理費。
【存證信函】看這裡
一、寄件人：姓名：天龍大廈管理委員會
負責人：○○○
詳細地址：○○市○○路○○號
二、收件人：姓名：張三
詳細地址：○○市○○路○○號○○樓
敬啟者：
查台端乃本天龍大廈之區分所有權人（門牌號碼為：○○市○○路○○號○○樓），自九十年一月初繳交本年度第一期管理費後，迄今均未再向本管理委員會繳納各期之管理費，總計已達新台幣（下同）○○○○元。
本管理委員會委員○○○先生迭以口頭並以電話向台端催請繳納上揭管理費，均經台端以並未實際搬入天龍大廈居住為由拒絕繳納，惟公寓大廈的管理費，除了由公共基金支付外，如果規約或區分所有權人會議沒有特別訂定，管理費原則上是按各區分所有權人共有的應有部分比例來負擔，公寓大廈管理條例第十條有明文規定，今本管理委員會之規約及區分所有權人會議並無特別約定，即應依上揭規定辦理，台端既身為本天龍大廈住戶之一，自應依法繳納管理費，始符法治。
茲為維護本管理委員會會務推行之順遂，並保障其他住戶之權利，特函請台端能本諸誠信，於函到七日內速將上揭所積欠之管理費共計○○○○元繳交給本委員會，並希望台端除繳清上述積欠管理費外，亦能按期繳納，如仍置若罔聞，必追究台端之法律責任，請台端自重，俾免訟累。
（本文摘自「自撰存證信函之惡鄰看招」一書） 
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