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合建多數決實務解答
2010/05/04
不願參與協議合建者如何處理？
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作者：
林旺根
依都市更新條例第25條之1協議合建之更新，其都市更新計畫中必須載明，80%以上採協議合建；其餘部分採「權利變換」或另依法定程序聲請主管機關徵收，並讓受予實施者。故處理方式較諸傳統合建，尤為複雜。其中對於不願參與協議合建者之處理方式，分述如下：
一、以權利變換方式實施
按不願參與協議合建之「土地及合法建築物」，得以「權利變換方式實施之」，而權利變換方式，必須先就權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地，以規定之「評價基準日」為準，由實施者委託「三家以上鑑價機構查估後評定之」其權利價值，並算出「各宗土地權利變換前之權利價值比例」。
(一)是否強制分配：按權利變換的結果，除不能或不願參與分配者，得以現金補償外，應扣除「折價抵付共同負擔」後，其餘土地及建築物「依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人」（更31）。質言之，除「不能或不願參與分配者」（或與實施者協議分配「權利金」）外，其餘均應強制分配權利變換後之土地及建築物。
(二)可否強制執行拆除：筆者認為，對於不願參與協議合建者，既得「以權利變換方式實施之」，依都市更新條例第36條第1項的規定：「權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，由實施者公告之，並通知其所有權人、管理人或使用人，限期三十日內自行拆除或遷移；逾期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務。……但應拆除或遷移之土地改良物為政府代管或法院強制執行者，實施者應於拆除或遷移前，通知代管機關或執行法院為必要之處理。」而其應得之相當補償，依同條第2項規定：「因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回；對補償金額有異議時，由直轄市、縣（市）主管機關核定之。」
二、由實施者協議價購
不願參與協議合建者既無意願參與協議合建，實施者擬以協議價購，似乎有相同之困難，故「協議價購」純屬聊備一格，應為申請徵收之前置程序而已。
三、向市、縣主管機關申請徵收
由實施者協議價購，協議不成立者，得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣 （市）主管機關徵收後，讓售予實施者。
其作業程序，仍應依土地徵收之作業程序辦理。
(一)召開公聽會時應一併告知：按都市更新之程序應完全公開透明，故實施者在擬定都市更新事業計畫報核前，應舉辦公聽會，直轄市、縣（市）政府送該管都市更新審議委員會審議前，亦應於各該直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所公開展覽三十日，並應將公開展覽日期及地點登報周知及舉行公聽會（依第7條劃定之都市更新地區，免辦）（更19）；依規定舉辦公聽會時，應邀請有關機關、學者專家及當地居民代表參加，並通知更新單元內土地、合法建築物所有權人及其他權利關係人參加（更細6）。辦理本項通知時，應將都市更新事業計畫內擬申請徵收之土地或合法建築物標的，一併告知其所有權人及其他相關權利人（直轄市、縣（市）政府依都市更新條例第二十五條之一受理徵收、讓售執行應注意事項3）。
(二)未列為都市更新地區的更新案可否適用：按都市更新條例第25條之1於92年1月29日增訂時，第1項對於以協議合建或其他方式申請實施都市更新事業時，就更新地區與非更新地區有不同比例之規定：
1.於劃定應實施更新地區內，得經更新單元範圍內私有土地及合法建築物所有權人十分之八，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積十分之八同意。
2.於未經劃定應實施更新之地區，經更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過十分之八，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之九以上之同意後實施之。
不過，上述2.部分規定於民國94年（2005年）6月22日修正刪除，只剩下前段部分（且刪除前段「，於劃定應實施更新地區內」等字），因之，94年6月22日修正後，理論上似不僅限於「更新地區內」。
(三)土地徵收相關程序：按直轄市、縣（市）政府於實施者繳交承買價款後，應依土地徵收條例相關規定辦理徵收，經一定（冗長）的法定程序；為利都市更新條例之規定得以落實，並使地方都市更新及土地徵收主管機關業務得以銜接，內政部已訂頒「直轄市、縣（市）政府依都市更新條例第二十五條之一受理申請徵收、讓售執行應注意事項」（以下簡稱「注意事項」，95.10.17台內營字第0950805921號令），以利實施者及地方政府依法辦理徵收時有所依循。茲參照土地徵收條例與前揭執行注意事項規定，整理分述如下：
1.直轄市、縣（市）政府受理實施者依本條規定申請徵收時，實施者應檢具申請書（如附件）及下列文件（注意事項4）：
(1)已核定實施之都市更新事業計畫：按「需用土地人興辦之事業依法應經目的事業主管機關許可者，於申請徵收土地或土地改良物前，應將其事業計畫報經目的事業主管機關許可。需用土地人於事業計畫報請目的事業主管機關許可前，應舉行公聽會，聽取土地所有權人及利害關係人之意見。但因舉辦具機密性之國防事業或已舉行公聽會或說明會者，不在此限」（土徵10），惟都市更新事業計畫書中既已載明20%不願參與協議合建者之處理方式，且經主管機關核定，應得作為目的事業主管機關之許可文件。
(2)擬申請徵收之土地或合法建築物清冊。
(3)協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件。
2.直轄市、縣（市）政府依前條（注意事項4）規定審核文件無誤，應依土地徵收條例規定計算徵收補償金額，通知實施者預繳承買價款及徵收作業相關費用。
3.直轄市、縣（市）政府應將實施者依都市更新條例第25條之1規定預繳之承買價款存入土地徵收補償專戶處理（注意事項6）。
4.直轄市、縣（市）政府應擬具詳細徵收計畫書連同附件送由核准徵收機關核准。
5.徵收計畫書應載明下列事項（土徵細17）：(1)徵收土地或土地改良物原因。(2)徵收土地或土地改良物所在地範圍及面積。(3)興辦事業之種類。(4)興辦事業之法令依據。(5)土地使用之現狀及其使用人之姓名、住所。(6)土地改良物情形(7)一併徵收土地改良物。(8)四鄰接連土地之使用狀況及其改良情形。(9)徵收土地區內有無古蹟，並註明其現狀及維護措施。緜舉行公聽會或說明會之情形。縇與土地所有權人或土地改良物所有權人協議價購或以其他方式取得之經過情形及所有權人陳述意見之情形。緓土地或土地改良物所有權人或管理人之姓名、住所。罎被徵收土地之使用配置。(10)興辦事業概略及其計畫進度。(11)應需補償金額總數及其分配。(12)準備金額總數及其來源。
6.公告、通知：直轄市或縣（市）主管機關於接到中央主管機關通知核准徵收案時，應即公告三十日，並以書面通知土地或土地改良物所有權人及他項權利人（土徵18）
7.補償費之發給：應於公告期滿後十五日內發給之（土徵20Ⅰ）。未於公告期滿十五日內將應補償地價及其他補償費額繳交該管直轄市或縣（市）主管機關發給完竣者，該徵收案從此失其效力（土徵20Ⅲ）。
8.徵收程序進行中，尚有可能面對異議、復議及行政救濟事項之處理等。
四、申請徵收後讓售之執行事宜
直轄市、縣（市）政府於實施者繳交承買價款後，應依土地徵收條例相關規定辦理徵收，並於徵收完成囑託登記後，將徵收之土地或合法建築物讓售予實施者。 
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