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遇到惡房客強索搬遷費的應變之道——送神費，給不給
2003/05/26
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作者：
林宜君
案例
家住彰化的劉素華，十七歲就與同鄉的男朋友王英雄私奔到台中，離開彰化時，二人身上僅有幾千塊，為了生活，劉素華到酒店上班，而王英雄則在酒店當保鑣。二人在上班地點附近找到一間家庭式的小套房，空間雖小，但甚為方便，且租金便宜，與他人分租，月租僅三千元，因二人身上所剩無幾，對住所也不能要求太高，於是與房東施先生訂立租約，租期為八十九年十月一日至九十年九月三十日。
年輕氣盛的二人長時間在酒店上班，不知不覺就染上酒店的特殊習氣，常常邀請同事到家裡喝酒聊天，談話之中總夾雜著幾句粗俗的話，聊到高興之處，還放聲笑鬧，使得鄰居無法安靜入睡，施先生經常接到鄰居的抗議。
一年過後，雙方間的租賃契約也將到期，施先生便當面通知二人租約將於九十年九月三十日到期，請二人儘早找房子，二人為省去搬家的麻煩，就跟施先生商量是否可以續約，施先生因鄰居的抗議，早就決定約期一到就要二人立即搬遷，於是對二人表示因姪女要到台中工作，已答應將房子租給姪女了，王英雄一聽，很生氣地表示絕對不會搬走，如果要他們搬走，先給一筆五萬塊的搬遷費再說。九月三十日已過，施先生打電話給王英雄，要王英雄二人儘快搬走，王英雄對施先生說：「要我搬走可以啊，先拿搬遷費來再說，不然的話，你的房子就等著遭殃吧！我可是有很多好兄弟可以幫忙的啦！」，施先生一聽，也不敢多說什麼，其後施先生多次打電話給王英雄要他們搬走，但得到的回應都是要拿到搬遷費才肯搬走或要把房子破壞以後再搬走之類的話，請問施先生該怎麼辦呢？
解析
租約期滿時，租賃關係也隨之消滅，房東與房客應共同處理解約事宜（例如房客將租賃物返還予房東、房東將押金返還予房客等）。租約將屆滿前，通常是一方以電話通知或當面告知另一方何時約期將至，雙方應於何時處理約期屆滿的後續事宜，但為免承租人賴著不走，建議出租人最好於租期屆滿前以存證信函通知承租人約期屆滿時該處理的事項，一旦將來發生租賃方面的爭訟，將較具法律效力。在本案例中，當約期將屆時，房東施先生均僅以口頭告知劉素華和王英雄，為周全起見，施先生應以存證信函告知劉素華和王英雄約期屆滿的後續終止事宜，較為妥當。
將自己的房子租給別人，最怕的就是遇到惡房客，被認為是惡房客的行為萬千，大致上可歸類為：一、不按時繳租金，總是要房東再三催促才付房租。二、有不良習慣，例如愛抽煙、喝酒、在半夜吵鬧影響鄰居、不愛乾淨等。三、占用公用場所（如客廳、廚房、陽台等），總是將自己的東西放在公用場所，影響他人使用。四、與室友、鄰居相處不融洽，不遵守生活公約，常與別人發生爭執。五、蓄意破壞房子，例如破壞門窗、門鎖，在牆壁上塗畫、釘釘子等。當房東遇到經再三勸說仍不改善的惡房客時總是頭疼萬分，拿他莫可奈何，最好的辦法是注意承租人的品格或事先以契約約法三章，詳細約定租賃應注意事項，如果出租人違反又屢勸不聽，可以以違反契約為由提前終止契約。
在本案例中，劉素華與王英雄常於深夜製造擾人噪音，影響鄰居生活起居，經屢勸不聽，鄰居可依社會秩序維護法第七十二條向轄區警察機關舉發，請警察前來處理。當租約到期時，劉素華與王英雄不僅不肯搬走，甚至還語出恐嚇，向施先生強索搬遷費，如果不給就要破壞房子，這樣的行為已經觸犯刑法第三百四十六條第二項的恐嚇取財罪，房東自可報警處理。 
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