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成功揮拍——金拍．銀拍．法拍屋
2004/03/25
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作者：
吳奎新
書名：成功揮拍——金拍．銀拍．法拍屋
作者：吳奎新律師
系列：永然理財投資系列20 1E20
阿成是一個買賣成屋的投資客，最近成屋市場流行所謂的金拍屋、銀拍屋，阿成對這些新名詞真正的內容、意義並不十分了解，究竟這些房屋拍賣與其在法院標購的房屋（俗稱「法拍屋」）有何不同？阿成有機會也想投資看看。
阿雄是一個法拍屋投資者，常常注意報紙上有關不動產拍賣的訊息，最近他看到報紙上刊登台灣金融資產服務股份有限公司公告特別變賣程序後之拍賣，拍賣不動產公告上記載之依據則為強制執行法第八十一條。阿雄甚為好奇，他想知道這是什麼樣的拍賣？與法院拍賣有何不同？買這種拍賣的房地產是否有保障？
阿金十幾年前從鄉下來到台北奮鬥，一直想擁有個家，辛苦積蓄了幾十年，終於有四、五百萬元之存款，他想趁現在房地產價格跌落谷底，伺機買進。在朋友的介紹下，他參加一次銀行委託某不動產投資公司舉辦的拍賣會，順利以低價競標，買到台北市東區的一棟房屋。阿金高高興興準備搬進去住時，隔壁的鄰居居然告訴他，這是一間輻射屋，原屋主不敢住而且不願再續繳銀行貸款利息，房子才會被拍賣，這件事報紙曾經報導過，所以很多人都知道，法院經過四次拍賣都無法賣出去的原因即在此，因為賣不出去，最後才由銀行承受。阿金知道買到的是輻射屋，乃向銀行表示要退屋；銀行則表示，不動產拍賣公告上已表明參與競標人士可以前往勘察標的物，而且標的物依房屋現況點交，原所有權銀行及主辦單位對標的物之狀況及使用情形，不負任何瑕疵擔保責任，故不允許阿金解除買賣契約之要求。究竟銀行拒絕退屋有無理由呢？
「法拍屋」低於市價二、三成以上的誘因，長期以來吸引大批自住型客戶和投資人的青睞，但「法拍」不同於一般買賣，其間的法律關係往往更形複雜。為簡化冗長的拍賣程序，有別於法拍屋之「金拍屋」、「法拍屋」，近來儼然成為拍賣市場新貴。如果你向來是那個逢低買進的投資人，這回你知道該如何站在「金拍」、「銀拍」、「法拍」的肩膀上，展望金光燦爛的未來嗎？
過去幾年來，全球總體經濟下滑，經濟不景氣，百業蕭條，失業率大幅上升，房地產市場在這波不景氣中，供需亦發生失調，以致價格下跌，許多建築公司倒閉或慘澹經營；影響所及，銀行業界等辦理不動產抵押貸款者，亦發生債務人逾期未繳付本金利息之案件日益增加，銀行業界為降低放款比例，莫不尋求法律途徑解決，以去化逾期之擔保品，法拍屋供給量亦因而大增。
但法院拍賣程序冗長，或因多次減價結果不利於銀行，為了降低損失，銀行業界或者將抵押品承受回來，或另闢途徑解決，因而出現所謂「銀拍屋」、「金拍屋」。不動產拍賣市場丕變，自住購屋者或投資人競買拍賣之不動產管道亦因而多元化，對於活絡不動產拍賣市場有極大影響。
本書作者從事律師本業十餘年，接觸過近百件法拍案例，亦常講授相關法拍課程，因而深諳各類法拍案例之複雜性。這些問題或有法律規定，或有解釋可為依循，但亦常發生實際上無解之難題，例如承買法拍屋應附有停車位，卻不知停車位在何位置等等，作者即嘗試去蕪存菁，將各類法拍問題，擇其要者，兼及近來方興未艾的金拍、銀拍問題，以案例方式撰寫，提供讀者一份最具實務參考價值的「進場」指南。
本書計分四大篇，第一篇「拍賣基礎概念」，簡介何謂法拍屋、金拍屋、銀拍屋，金拍屋、銀拍屋買賣的法律性質，標購法拍屋應注意之事項，法拍屋投開標作業應注意之事項，法拍中的查封效力等；第二篇「動產拍賣」，除了具體說明股份、股票、法拍車拍賣可能涉及的法律問題，另亦討論動產拍賣中可否主張「善意取得」，法拍屋內遺留物如何處理等；第三篇「不動產拍賣」，則針對購買法拍屋中的各項問題，做深入的剖析，例如：聲請除去法拍屋租賃權的要件，法拍屋點不點交能否變更，法拍屋中的違章建築交不交付，原所有人積欠大樓管理費，拍定人要不要負責，何謂法拍屋中的「特別拍賣」，法拍屋遭破壞，拍定人該怎麼辦……；第四篇「其他」，則探討拍定人在何種情況下會涉及刑事犯罪，及法拍屋的稅負應由何人繳納等問題。
法院，除了打官司、辦喜事（公證結婚）之外，其實也可以是個投資致富的好地方，但所謂「工欲善其事，必先利其器」，從事「法拍」這種迥異於一般買賣的生意，亦非得好生下番工夫不可，怎麼做？本書從法律面切入，教您成功揮「拍」，拍出好成績！ 
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