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揀便宜？掂掂斤兩再進場——法拍屋標購備忘錄
2004/03/25
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作者：
吳奎新
最近銀行存款利率大幅降低，阿賢存在銀行的數百萬元現金每月所得利息實在甚少，阿賢想將這筆資金拿出來投資，但不知道投資什麼好；阿賢曾聽人提過法院所拍賣的房地產是一個投資管道，因為法院拍賣房地產通常都低於市價二、三成以上，如果能以合理價位買進再為裝修，不論出租或再行出售均有不錯利潤，惟阿賢對這行業實在陌生，如想投資，則應該從哪裡獲得訊息，又應該注意哪些事項呢？
解析
獲得法院拍賣的資訊
想要進入法拍市場，首先即是要知悉法院拍賣的資訊，而依強制執行法第八十一條規定，拍賣不動產應由執行法院先期公告；公告的方法，依同法第八十四條規定，主要有揭示於執行法院、揭示於不動產所在地或鄉鎮市（區）公所及登載於新聞紙等。因此，知悉民事執行處所揭示的拍賣公告，便成為最直接的法拍屋資訊來源。
執行法院一定會設有專門的公告欄，用來張貼拍賣公告，公開標的物資訊，公告內容應載明拍賣最低價額，並附記房屋、土地的各別最低價額，並以投標應買人所出總價額最高者為得標人。對於土地坐落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形，以及房屋坐落地號、門牌號碼、構造、型式、層數、樓層別、面積、稅籍號碼與占有使用的情形等事項，都是閱覽法院民事執行處拍賣公告時應注意的問題。而查詢法院拍賣公告則應注意下列事項：
一、評估資金能力及保證金的數額：
法拍標的總價金多少涉及資力，當然應予注意；其次，標購法拍屋投資人必須繳納法院所定底價的百分之十至三十範圍內之保證金，且保證金在決定投標時就必須繳交，只是未得標可以退還而已。若想投資，自應評估及先行籌措上述資金。
二、投標資格的限制：
一些特殊拍賣案件有投標人資格的限制，例如國民住宅要有承購國宅的資格、工業用地也要有工業興辦人資格等，對於拍賣公告上的投標資格必須特別注意。
三、優先購買權人的記載：
除了投標人的資格外，共有土地中之應有部分拍賣，依土地法第三十四條之一規定，他共有人有優先承買權；另地上權人、典權人、承租人（土地法第一百零四條規定）、國宅主管機關，在具體的法拍案件裡，也有優先承買權，此等訊息亦應注意，以免空忙一場。
四、點交的記載：
通常一般拍賣公告對於點交與否都會記載，不點交的房屋，拍定人不能立即取得房屋居住，如要取得，可能需透過談判、訴訟或其他方式，因此在金錢及時間上必將投入大量成本，因此，像這種涉及購買成本之計算，投標人當然要特別注意。
五、拍定的範圍限制：
由於拍賣債務人的不動產，以拍賣所得價金足以清償債務及債務人應負擔費用為限，所以拍賣數宗不動產時，公告上都會記載「如一宗或數宗不動產拍賣所得價金已足敷清償債權額及債務人應負擔之費用時，其餘部分即不予拍定。」，投標人即有不能拍定之情形，故而投標人是否需要完整之不動產始願承買，自亦為應行注意之事項。
查看公告除了報紙及法院公告欄會於拍賣前十四天刊出公告外，另外從一些專業經營的法拍公司、網路等，亦可充分獲得其資訊。
勘察評估現場
投標人於法拍資訊中依個人需求的條件及負擔能力選定適合的房屋後，應該親赴現場勘查，以了解房屋現況，其中對於標的物之標示與形狀、標的物是否有第三者占用中、臨路狀況與面寬是否有違建或地上物、周邊環境、交通狀況、生活機能是否適宜，自應先為了解，並同時調查同類型房屋之價值，以作為購買之參考。
作好產權調查
法院進行強制執行拍賣，依實務上見解，向來採「私法行為說」，亦即為「買賣」的一種，法院只是代理債務人立於出賣人的地位，以拍賣價金清償予債權人，債務人仍然是出賣人，拍定人為買受人。因此，法院拍賣之買賣效力，依強制執行法第六十九條規定，其買受人（拍定人）並不能享有民法第三百五十四條規定的「買賣標的物瑕疵擔保請求權」（即如房屋有龜裂、破損等物的瑕疵等），只享有民法第三百四十九條規定的「權利瑕疵擔保請求權」而已。
買受法院拍賣的房地產，拍定人雖享有「權利瑕疵擔保請求權」，惟因拍賣的「私法行為說」法律性質使然，拍定人僅能對債務人（出賣人）行使；因此，在債權人誤將第三人的房地以為是債務人所有而聲請查封拍賣時，拍定的買受人縱然已取得所有權，經真正的所有權人訴請法院判決買受人應將房地返還確定，買受人亦僅可對債務人行使損害賠償之權利，而不可請求債權人將其已繳付的拍賣價金返還，更不可對執行拍賣的法院有所主張（最高法院三十一年九月二十二日民刑事庭會議）。
拍定人既然只可對債務人行使權利，而一般法院拍賣的債務人都已無資力，對於拍定人當然權益難保。可見有意參與法院拍賣案件之投標者，應先作好「產權調查」。
產權調查的最基本工作，在於依據拍賣公告上所記載的土地、房屋資料，向地政機關申請核發登記簿謄本、地籍圖謄本、測量成果圖，甚至如有必要，可依據地籍圖謄本申請工務機關核發土地分區使用證明書，以了解標購之土地究竟是建地、農地，還是道路用地等；另外，由這些資料也可以徹底了解拍賣標的物的所有權、他項權利及使用分區等情形。
諮詢法拍專家或顧問
法拍屋公告內容或調閱不動產相關資料中，有些法律用語、文字往往隱藏著眾多相關資訊，非專業人士不易解讀，尤其對於權利狀態、房屋使用情形、房屋現況、投標買受後可能面臨的問題……等等，均需依賴專業人士（例如律師、專營法拍屋的公司等）協助解讀，因此投標人於進行投標準備時，應不恥下問，才能避免標售後之糾紛。
投標時應確實核對資料
各法院均備有法拍屋之投標文件供民眾索取，投標人在撰寫投標文件時，必須按照拍賣公告所記載之強制執行事件案號、股別、地號、建號、不動產面積、權利範圍等事項一一填寫，投標金額也應檢查是否有文字錯誤。在確認投標書之內容無誤後，投標人應攜帶國民身分證、私章及保證金至法院指定之投標室，於規定之投標時間內將投標書連同保證金投入投標室之標櫃中。執行法官、法院人員將當場開標，並核對得標人之身分資料。
結論
法院民事執行處所執行的拍賣不動產事件，雖然看似有國家公權力的介入，但因法院拍賣之性質，實務上採行「私法行為說」，實際出售者乃為債務人，拍定人仍須自負標的物可能發生的瑕疵，是而阿賢若欲將法拍屋投資作為其理財的一環，自然應該熟悉法拍事務的法律程序、公告內容及產權調查、標的物實地勘察等事項，否則一旦投標承購後，始發現產權有問題、房屋有瑕疵、不動產無法合理使用……，類此繁雜的事後處理事宜，恐非其單純投資所能負擔的，因此事前充分準備及了解，才是投資法拍屋的唯一之道。 
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