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付了簽約款後才發現房子嚴重漏水，可不可以退屋？
2013/04/23
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作者：
連世昌
案例
一、某甲前委請某房仲業者某乙購買房屋一棟，簽訂買賣契約後並交付第一期簽約款二十五萬元。詎料，交屋後某甲發現房子滲漏水嚴重，就馬上以被詐欺為由撤銷房地買賣契約及違反瑕疵擔保解除買賣契約。為此，請問：某甲可不可以要求房仲業者退還已支付的四萬八千元仲介費（註1）及賠償二十五萬元的買賣價款？
二、某甲可不可以根據消保法（註2），以房仲業者乙沒有善盡告知義務，提供瑕疵的仲介服務，要求某乙退還所收取的四萬八千元仲介費，並負賠償二十五萬元的責任？
解析
一、買方可以要求退還四萬八千元仲介費
某甲為購買房屋一棟，乃委由從事不動產買賣居間業務之某乙公司代為議價，雙方約定議價成功時，買方應支付某乙服務費用。雙方之不動產仲介契約之法律性質，可以比照適用民法居間的規定。
房仲業者某乙既然是以不動產買賣之居間或代理為其經營之業務，則某乙本於居間人之地位，負有善盡忠實、誠信之義務。某甲發現房屋滲漏水嚴重，以受詐欺為由撤銷買賣契約，及以違反瑕疵擔保責任解除契約，可見，某乙就房子的屋況是否存在嚴重滲漏水之情形，甚至已影響房屋賣方之履約能力等事項，並未善盡調查之義務（民法第567條）（註3）。
所以，不論買方可否以房子嚴重漏水要求屋主退屋還款，至少買方可以主張房仲業者違反委託人的調查、告知義務，而為利於屋主的行為，不得向買方某甲請求報酬（民法第571條）。
另，如果法院認定買方可以撤銷買賣契約、退還屋款的話，買方某甲還可以要求房仲業者某乙退還其四萬八千元仲介費（註4）。
二、房仲業者乙要不要賠償甲被沒收的二十五萬元？
對於不動產現狀等有關訂約事項，房仲業某乙本來就負有忠實居間的責任（民法第567條）。房屋漏水嚴重，萬一屋主在房屋現況說明書中的填載與實際屋況不符，房仲員又急著要簽約成交，疏於仔細調查，導致買方無從了解屋況瑕疵的話，房仲業某乙就有違反注意義務。
假使房仲員有意隱匿或疏未查知屋況，某甲都可以要求房仲業者乙與其所僱傭的房仲員一起負連帶賠償被沒收的二十五萬元。
三、房仲業者乙提供「瑕疵服務」，買方可要求退費及賠償
甲、乙間所約定之不動產仲介服務乃屬於消費關係，有消保法的適用。依據消保法規定，房仲業者某乙為提供不動產買賣居間或代理服務之企業經營者，本於消保法之要求，其負有無過失責任。
某甲嗣後發現買受的房屋滲漏水嚴重，可見某乙除了未善盡忠實居間責任之外，就房屋是否存在嚴重滲漏水情形，實應負無過失責任（註5）。所以依消保法規定，房仲業者某乙應停止其服務，且退還四萬八千元仲介費，甚至要對某甲負損害賠償責任。
四、筆者的話
屋況有漏水瑕疵的特性是，平常若沒有下雨，買方看屋時，不一定會發現，某些房仲員會利用業務操作手法不斷哄騙買方，甚至串通屋主隱匿瑕疵屋況，而買方若沒有購屋經驗，那就很可能當上冤大頭了。
在處理屋況瑕疵賠償的時候，房仲業者有時也會啞巴吃黃蓮，有苦說不出。因為目前的房仲業界除了直營品牌，自有品牌、加盟品牌幾乎都是採取高專制，也就是房仲業者與房仲員以佣金比例拆帳，待案件成交、收佣，再等到物件出事、中槍，高專房仲員可能已經跳槽離職，接下來所有的法律責任，就得由房仲業者一肩扛下。
註1：居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務（民法第567條）。
註2：從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性（消費者保護法第7條）。
註3：88年4月21日民法第567條修正理由：「一、原條文『支付能力』範圍太小，爰修正為『履行能力』。二、以居間為營業者日多，為保障當事人權益及維護交易安全，爰增訂第二項，明定此種以居間為營業之人，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」
註4：民法第567條立法理由：「居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。」
註5：消費者保護法施行細則第5條：「本法第七條第一項所定商品或服務符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，應就下列情事認定之：一、商品或服務之標示說明。二、商品或服務可期待之合理使用或接受。三、商品或服務流通進入市場或提供服務之時期。」 
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