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透過仲介買到海砂屋，責任誰來負？
2008/10/29
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作者：
連世昌
甲和乙於民國（以下同）93年10月間，經由不動產仲介公司丙的居間、介紹，訂定不動產買賣契約，其買賣契約內容略以：買方甲以總價款新台幣三百四十六萬元整，向乙方購買其坐落於桃園縣○○鄉○○段○○地號土地上之房屋一棟。孰料，買賣雙方就上開房屋辦理移轉所有權並點交占有後，該房屋竟於94年1月起迄95年5月間漏水不斷，並發生房屋牆壁龜裂之情形，期間屢經買方催告修繕或自行修繕。尤有甚者，於95年5月間，該房屋二樓前、後側臥室天花板上之水泥塊併同裝潢之隔板，竟於買方半夜睡夢中遽然崩落於地面，重達十餘公斤，買方旋即委請專業機構測量該房屋混凝土及其原料中氯離子含量，始發現該房屋為俗稱之「海砂屋」。為此，請問：
一、買方甲有何民事權利可資主張？
二、買方可否解除買賣契約，並要求退還買賣價金及房屋仲介公司之服務報酬費用？
【法律解析】
民國96年7月，有某知名房屋仲介公司推出所謂「高氯離子瑕疵保障」，承諾客戶只要事前不知情，透過該公司買屋，在點交後發現買到的房子是「海砂屋」者，該房屋仲介公司會在一年內負責賠償，最高甚至以原價買回房子作為補償（註1）。此項海砂屋的賠償服務，引燃房仲業者的攻防戰。由此可見，海砂屋一直是房仲業不敢正面解決的問題，要在買賣前進行檢測不易，發現海砂屋有其一定困難。
本案例有關海砂屋的交易糾紛，在實務上頗為常見，問題的關鍵在於：一般以為「氯離子含量檢測單位」鋼筋混凝土結構的氯離子含量每一立方公尺混凝土中超過○•三公斤時，即可要求原屋主損害賠償或退屋還款，但問題恐非如此單純。
一、本案例甲應根據民法「物之瑕疵」規定要求解約退款
1.查民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。依案例所示，買方買受之房屋二樓前、後側臥室天花板上之水泥塊併同裝潢之隔板遽然崩落於地面，且氯離子含量檢測單位亦在標準值以上，自可研判出影響該屋結構安全或有影響居住安全之虞，應可以解除契約為是。
2.倘使本案例最後解約，買方甲可以訴請退還買賣價金及請求賠償，細項諸如：杕本件不動產買賣總價金新台幣三百四十六萬元整；杌甲先前自行修繕系爭房屋漏水費用所受損害；杈本件買賣契約解除後所支出之契稅、代書費、公證費等。
二、買方甲可因仲介公司的瑕疵給付請求退還服務報酬
丙仲介公司因其所提供之服務係屬瑕疵之給付，茲據民法第567條、消費者保護法第7條第1項、第3項及第10條規定，買方應可請求丙仲介公司返還其所收取的服務報酬及賠償所生之損害為是。
【建議】
一、根據筆者的訴訟經驗，此類的海砂屋求償訴訟官司，有幾點必須特別注意，一是「氯離子含量檢測單位」結果，鋼筋混凝土結構的氯離子含量每一立方公尺混凝土中超過○•三公斤時，在司法實務上並不表示即可以退屋還款，受害者仍應蒐證主張該屋瑕疵之重大性。再者，訴訟上關於瑕疵重大性之舉證，有些往往要買受人自費委請土木技師、結構技師或建築師先行鑑定，該鑑定費用有時高達十餘萬元，使得買受人望而卻步，而即便委請上開單位鑑定，其結果未必都對買受人有利，因為有些鑑定報告可能會建議就房屋龜裂部分加以補強或修補，此往往成為法院是否判決退屋還款的關鍵因素。筆者強烈建議，專業鑑定單位的意見固然應加以重視，但是，站在買受人每天要面對居住的房屋結構是否有危害安全之虞的心理壓力、要負擔修補費用及鋼筋材料價格飆漲之立場，恐怕以解約方式處理較為妥適。
二、智慧財產局（原「中央標準局」）在民國83年7月22日通過「新拌混凝土」水溶性氯離子最大容許值的規定（CNS3090），鋼筋混凝土所處環境須作耐久性考量者，氯離子含量每一立方公尺混凝土中應在○•三公斤以內；而作為一般考慮者，氯離子含量每一立方公尺混凝土中不得超過○•六公斤。隨後，於民國87年7月修訂標準，不再有耐久性及一般性之區分，統一明確規定，鋼筋混凝土結構的氯離子含量每一立方公尺混凝土中不得超過○•三公斤。這個標準雖然是為新拌混凝土而設，但也是目前成屋硬固混凝土所參考的標準值（註2）。
三、筆者在此強調，縱使氯離子含量超過標準值，法律上並不表示就可以逕自解約退款，仍須以該海砂屋的瑕疵情形是否嚴重腐蝕鋼筋、水泥塊崩落，其重大致不能達使用目的或影響居住安全等為綜合考量，至於房屋結構上是否安全、能否修補，仍應交由土木技師、結構技師或建築師等工程專業人士為結構安全之鑑定，資為判斷依據。
四、至於輻射屋的損害賠償，有法院判決理由認為：「（前略）交易之標的如係屬『輻射屋』，一般人基於自我健康保護之心理因素，縱使在實質之測試數據下影響人體極微，惟於一般之房屋市場交易行情中，其市場交易價值即有明顯之影響，甚而成為實際上無人交易問津之標的而無市場價格存在，此有如撞死過人之汽車、發生過命案之凶宅一般，因一般人之心理因素而產生之『交易上貶值』，而非屬『技術性貶值』，是故『輻射屋』之不知情購得者，其所受之損害，係『履行利益』在交易上之嚴重貶損，而非實質上『回復原狀』之相關費用。」（註3）頗值得研究。
註1：參照，商業週刊2007年10月29日，第1040期。
註2：資料來源：http://www.sinyi.com.tw/
註3：台灣台北地方法院93年度重訴字第79號判決意旨參照。 
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