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住商混合大樓的管理費一律平等，合理嗎？
2008/03/27
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作者：
謝心味
案例
太極大樓為住商混合的7層高大樓，1、2樓及地下1、2樓是商場，3樓及其上為住家，太極大樓管理委員會對於管理費的收取標準，不論商場或住家，一律以每坪45元計算。
尚臻股份有限公司以其所承租的商場部分並未設有電梯出入口，較少使用電梯為由，認為其需繳交與其他住家同額的管理費，無異是要其負擔3樓以上住戶的電梯電費及維修保養費，違反使用者付費原則而顯失公平。而且商場四周之清潔維護，係其自行僱工處理，則在權利、義務不對等之情形下，尚臻公司認為商場部分的管理費與3樓以上住戶之管理費應有差別，才符合公平原則及比例原則，因此請求減少管理費為每坪10元才合理，結果遭太極大樓管理委員會以規約第3條規定，凡共同使用之設施，全體住戶之權利義務均相等為由拒絕，尚臻公司因而拒繳太極大樓的管理費。太極大樓乃向法院提起訴訟請求給付管理費，尚臻公司則以上述理由置辯。
解析
管理費收取的標準，固然是依區分所有權人的決議，或是其授權管理委員會決議行之，但是訂定管理費時注重其公平性、一致性是相當重要的，尤其在商場與住宅混合之大樓（社區），即有明顯的差異。就客觀情況而言，商場與一般住戶實際上的用益狀態及享受管委會所提供的管理服務有明顯不同。因此，於區分所有權人會議中僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額一律相同的決議，或是管理委員會依授權而為相同管理費的決議，均有違公平法理。
於此種情形，商場的住戶可舉證大樓所收取的管理費用途為何，及其使用何部分較住家為少，如公用電梯使用情形，或是商場四周之清潔維護，係其自行僱工處理等。依使用者付費及權利義務不對等，作為管理委員會以同一標準收取管理費未為差別待遇，有違公平原則及比例原則，請法院減少部分管理費作為抗辯事由，較易被法院接受。
〈狀例〉民事答辯一狀
被告：尚臻股份有限公司 台北市和平東路1段○○號○樓
法定代理人：陳友仁 同上
原告：太極大廈管理委員會 台北市和平東路1段○○號○樓
法定代理人：李勇 台北市和平東路1段○○號○樓
為給付管理費事件，依法提出答辯一事：
答辯之聲明
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
事實及理由
一、被告認為系爭大樓商場部分管理費應調整為每坪10元較適當：
灱按關於大樓管理費之數額，區分所有權人會議或是被授權之管理委員會固有權透過決議加以決定之，惟在商場與住宅混合之情形，客觀上商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額一律相同之決議，顯有違公平法理。
牞查系爭太極大樓係地下2層、地上7層之大廈，分為A、B2棟，A、B棟各設有2座電梯，各座電梯均由3樓以上住戶使用，被告所有之商場位於1樓、地下1樓、2樓，根本未設有電梯出入口，無法使用前述電梯。準此，被告未使用系爭大樓內之電梯，卻須與3樓以上之住戶繳交同額之管理費，則無異被告須負擔3樓以上住戶之電梯電費及維修保養費，顯失公平。
犴次查，關於商場四周之清潔維護，係被告自行僱工處理，則在權利義務不對等之情形下，被告商場部分之管理費與3樓以上住戶之管理費應有差別，始符公平原則及比例原則。
犵復查，公寓大廈之管理服務支出，通常以電梯維修保養、環境清潔維護及保全為三大主要項目。依前述，此三大項目支出所由來之管理服務，被告所有商場部分皆未能享有，原告未考量商場部分與住宅部分之實際地理區隔、用益狀態之不同，強行要求被告繳付相同之管理費用，則無論其係以何種名義、何種方式作成，均構成權利濫用並侵害被告之權利。
玎末查，被告認為系爭大樓商場部分之管理費，依使用者付費原則，被告認為每坪以10元計算較為合理，逾此部分，原告之請求則無理由。
二、為此，狀請
鈞院鑒核，賜判如答辯聲明之所示，以維權益。
謹狀
台灣台北地方法院民事庭公鑒
中 華 民 國 95 年 6 月 1 日
具狀人：陳友仁
（本文取材自「好管用社區訴訟實務」一書） 
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