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騎樓堆雜物，管委會有法可管！
2010/09/01
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作者：
李永然律師策劃、許啟龍律師
案例：
一樓住戶陳先生乃從事資源回收之業務，經常將拾回廢棄之家電物品置放在一樓騎樓處，管理委員會認為這樣已影響全體住戶之權益而出面勸阻，不料該住戶說，一樓之騎樓本來即歸他使用，管理委員會無權制止，管理委員會應如何處理？
解析：
騎樓之設置為國內建築特色之一，尤其是工商業使用街區之建築物，提供人們良好之購物與通行空間。依建築法第四十三條第二段規定：「建築物設有騎樓者，其地平面不得與鄰接之騎樓地平面高低不平。……」故建築物常有騎樓之規劃。
依《建物所有權第一次登記法令補充規定》第十一點之一，騎樓亦得以主建物之方式辦理建物第一次登記。惟參諸建築技術規則建築設計施工編第五十七條第二款規定，騎樓之設計不得裝設任何台階或阻礙物，並參考道路交通管理處罰條例第三條第一、三款規定，騎樓為供公眾通行之道路或人行道之一部分，故騎樓屬特定用途之建築空間無疑。
騎樓之使用，如於其上堆置廢棄物影響交通，顯已違反其使用用途時，依建築法第七十三條規定，其有變更使用者，應申請變更使用執照，違反者，將遭主管建築機關之取締，除依法拆除外，亦可依同法第九十一條規定，處建築物所有權人或使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。另由於其行為已阻礙騎樓之暢通，妨礙公共交通，亦可依道路交通管理處罰條例第八十二條第一款規定對該住戶科處罰鍰。
另騎樓縱屬於一樓區分所有權人之所有，亦應屬於公寓大廈管理條例第十六條第二項所稱之共同走廊，住戶於騎樓堆置廢棄物，亦可依同條例第十六條第二項、第四十九條第一項第四款規定，報請主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善，屆期不改善者，得連續處罰。
如前所述，「騎樓」之產權登記早期一般均登記為一樓建築物所有權人所有。因其使用目的之特殊性及需免費供不特定人通行，故產生所有權人與他人之紛爭。公寓大廈管理條例公布施行後，依該條例第七條之規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」
由於騎樓是連通「數個專有部分之走廊」，依法不是專有部分，亦不得約定為專用部分。近期興建之新建築物依本條例第五十六條檢附之圖說大部分將其列入建築物之共用部分，其權利及義務由全體區分所有權人享有及負擔。
而本條例第十六條第二項規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」本問題中，陳先生擅自於一樓騎樓堆置廢棄物，顯已違反本規定，依同條第五項之規定：「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」且如管理負責人或管理委員會報請主管機關查明屬實者，依本條例第四十九條第一項第四款之規定，主管機關得處住戶新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。
如該住戶經科處罰鍰後仍不改善或續犯，經管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依本條例第二十二條第一項第二款規定，依區分所有權人決議強制該住戶遷離社區或強制出讓其所有權。
（本文摘自「管好你的公寓大廈」一書） 
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