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地價稅、房屋稅怎麼分？
2010/11/4
預售屋之地價稅與房屋稅分擔比例
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作者：
黃振國
一、以通知書之交屋日為準分擔
房屋稅及地價稅是房地產所有人於持有期間應負擔之稅負，此次內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項規定於第21點：「灱地價稅以賣方通知書所載之交屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔，其稅期已開始而尚未開徵者，則依前一年度地價稅單所載該宗基地課稅之基本稅額，按持分比例及年度日數比例分算賣方應負擔之稅額，由買方應給付賣方之買賣尾款中扣除，俟地價稅開徵時由買方自行繳納。牞房屋稅以賣方通知書所載之交屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔，並依法定稅率及年度月份比例分算稅額。」
二、地價稅按日數比例分算
地價稅是按每一土地所有權人於每一直轄市或縣（市）所有土地之全部「申報地價」（註1）總額計算之，基本稅率為「申報地價」總額的10/1000，自用住宅用地之地價稅稅率為2/1000。地價稅每年於11月1日起至11月30日開徵，並以8月31日納稅義務基準日之所有權人或典權人為當年全年度地價稅納稅義務人。從另一方面來說，地價稅計算之期間起自每年1月1日至當年12月31日，而以8月31日之所有權人或典權人繳納全年度地價稅，並於當年11月1日至11月30日繳納當年度地價稅。
稅法上之納稅義務為公法上義務，與政策目的有關，除稅法另有規定外，當事人間不能以雙方約定排除稅法規定，變更納稅義務人或要求分算當事人之地價稅，但是買賣契約本為私法契約，當事人仍可以就應繳之稅負以約定方式來分擔。換言之，內政部之應記載事項與稅法規定雖有不一致，基於「契約自由原則」，買賣雙方仍可約定各自負擔之比例，只是不得對抗稅捐機關。
預售屋買賣雙方依「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」第21點規定，以賣方通知書所載之交屋日為準，如何分算地價稅，茲以下列實例來說明：
買賣雙方約定分算之基準→交屋日（地價稅按年度日數比例）
申報地價：54,200元 面積：1746.52平方公尺
持分：1989/100000 期間為1月1日至12月31日
54,200元×1746.52＝94,661,384元
94,661,384元×1989/100000＝1,882,815元
1,882,815×10/1000÷365日＝51.58元
51.58元×181日＝9,336元（賣方負擔）
51.58元×184日＝9,491元（買方負擔）
應注意的是，地價稅的一般用地稅率於累進起點地價以下部分，為基本稅率10/1000，超過累進起點地價者，自15/1000∼55/1000分五級累進。例如A公司於某市土地之申報地價總額為1,400萬元，該累進起點地價為100萬元，A公司之地價稅超過100萬元部分（即1,300萬元）十三倍分級累進15/1000、25/1000、35/1000，A公司適用之地價稅最高稅率為35/1000。A公司與預售屋買受人分算之地價稅，應以基本稅額（即10/1000）為準，而非按A公司適用之最高稅率35/1000計算。
三、房屋稅依年度月份比例分算
房屋稅，是就每棟房屋使用情形與月份按「房屋現值」（註2）適用不同稅率所繳之稅負，房屋稅之課徵與房屋現值及使用情形有相當之關聯。現行房屋稅稽徵實務上適用之徵收稅率，可從下列簡表說明之。
房屋使用情形與稅率，須於變更三十日內申報，逾期，自申報日當月起適用。
預售屋買賣雙方依「應記載事項」第21點規定，是以交屋通知書所載交屋日為準，依法定稅率及年度月份比例分算買賣雙方各自分擔之稅額，茲以下列實例來說明：
買賣雙方約定分算之基準→交屋日（房屋稅按年度月份比例）
鄉鎮市區：台北縣土○市
街路：明○路
段巷弄：○段
號樓：58號18樓
交屋日：98年12月15日
房屋現值：1,016,400元
徵收期間：民國98年7月1日∼民國99年6月30日
開徵期間：民國99年5月1日∼民國99年5月31日
稅率：1.2%（使用情形：住家用）
1,016,400元×1.2%＝12,197元
應繳稅額：12,197元÷12×5.5（月）＝5,590元（賣方應負擔）
經過月數：5.5月 未到期月數：6.5月（99年5月31日開徵，納稅義務人：買方）
賣方應補貼買方稅款：5,590元
四、土地增值稅之申報與其他稅費負擔
土地增值稅之計算原則上是以公告現值為準，目前為每年1月1日公告土地現值。依法，土地所有權移轉，原則上應於三十日內申報移轉現值，該申報之移轉現值原則上是以立約日之公告現值為準，例外逾三十日申報者，則以收件日公告現值為準。此規定與買賣雙方當次移轉之土地增值稅計算其土地漲價總額有關，並與買方取得後再移轉計算土地增值稅之前次移轉現值有關。
行政院公平交易委員會曾就部分建商於雙方簽訂買賣契約後未領得使用執照前提早申報移轉現值致損害買方權益之情形予以導正，其指出：應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費，亦即領得使用執照後，預售屋之賣方才可以申報移轉現值。內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」第22點第1款即明文規定於「使用執照核發後申報」，並依稅法規定釐清雙方責任，如因買方未備文件所增加之土地增值稅，由買方負擔。
五、契稅及地政規費等由買方負擔
契稅，依契稅條例規定，由繼受取得產權的人負擔，因此預售屋之買受人應負擔契稅；至於印花稅、代辦費及規費、貸款保險費及各項附加稅捐，因屬取得產權之成本，亦應由買方負擔。但起造人為賣方，該建物所有權第一次登記費用，則由賣方負擔。公證費用，因契稅條例於民國88年修正時已廢除申報契稅前應先經公證或監證之規定，實務上即少有買賣雙方申請就買賣契約為公證，如有公證，則公證費用由買賣雙方各負擔一半。
六、稅費預繳
為便於辦理預售屋產權移轉作業，預售屋之賣方通常會先初步核算，通知買方應負擔之稅費，而於交屋前預繳，待交屋時，再按實際稅費結算，多退少補。 
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