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房仲人員應具備的法律知識
2011/05/04
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作者：
李永然
房屋仲介人員拜房價上漲之賜，收入頗豐；惟作為一位房仲的經紀人仍必須具備法律知識，方能為客戶做好居間服務。
由於仲介人員為委託人提供居間的勞務服務，且收取「報酬」，依法應負「善良管理人注意義務」；而我國《不動產經紀業管理條例》規定，不動產經紀業者，應指派「不動產經紀人」於「不動產說明書」上簽章；而不動產經紀人員在執行業務過程中，應以「不動產說明書」與委託人交易的相對人解說。
仲介人員如具備法律知識，自然較能為客戶權益把關，並做好產權調查及不動產說明。就以「不動產說明」為例，其中如涉及「分管」、「約定專用」，自應明白其法律意義。
我國內政部地政司所頒之《不動產說明書應記載及不得記載事項》，針對土地的管理與使用情況，規定應說明「共有土地有無分管協議及其協議內容」；針對成屋的管理與使用情況，應說明「有無約定專用」（如有，請註明其標示範圍及使用方式）。既然如此，仲介人員自有明白「分管協議」及「約定專用」的必要。
「分管協議」，又可稱之為「分管契約」，乃共有人就共有物的使用、收益或管理方法所訂立的契約；其成立，不以共有人「明示的意思表示」為限，共有人「默示的意思表示」也包括在內。就該部分須注意民國98年1月23日總統公布修訂《民法》物權編，增訂第826條之1，其第1項規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理……之約定……，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。……」。
再者「約定專用部分」乃指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者（參見《公寓大廈管理條例》第3條第5款）；其須載明於「規約」，始生效力（參見《公寓大廈條例》第23條第1款）。
綜上所述，仲介人員應了解之法律相當多，故有自我加強法律知識之必要，而房仲公司也應在這方面加強員工的內部訓練，如此方能提升服務品質！ 
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