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共有土地要起厝，如何理清關係？
2012/03/29
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作者：
高欽明
一、建築行為係屬事實上的處分，共有土地上依土地法第34條之1規定申請建築應依本條各項規定辦理，部分共有人依土地法第34條之1在共有土地上建築房屋，若係有償提供者、涉及對價或補償者，應依本條第3項規定辦理，其若因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記，但絕不可將他共有人取得之不動產出售提存。
二、共有土地在未分割前，縱經其他全部共有人之同意或依土地法第34條之1規定，其應有位置並非得以確定，故部分共有人不得就其應有部分申請建築，但如依本法條申請共有土地整筆建築者，若其符合該法條各項規定，建築管理機關自應准允受理。
三、共有土地上建築房屋無所謂優先合建權，依本條第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」本項僅於「出賣處分」時適用，並不適用「合建」時。
四、共有土地建築房屋時，若符合土地法第34條之1各項規定，自得適用合建房屋，但土地若無配合土地法第34條之1處分時，他共有人並無義務將土地應有部分提供給第1項共有人，故將來在分配土地應有部分時，亦可能產生土地應有部分不夠分配的問題，此點需特別注意。
五、共有土地建築房屋時，若符合土地法第34條之1各項規定，自得適用合建房屋，其合建行為，約定分配房地，就分配土地而言即屬處分，非無土地法第34條之1第1項規定之適用（最高法院76年度台上字第2214號判決）。
六、共有土地依土地法第34條之1合建時，他共有人若無法協議參與分配合建時，第1項共有人應注意他共有人是否會行使查封登記之手段來阻撓合建之進行。
杕「按經債權人出具同意書，同意在被法院假扣押查封之土地上建築者，即可認為不影響假扣押查封之效力，應准予申請新建、改建、增建或修建。」本部60年7月21日台內地字第428408號代電明示在案。本案建築基地經法院查封，應依上開有關規定經債權人出具同意書始准予申請建築（內政部85年11月14日抪台內營字第8507442號）。
杌建築基地經法院扣押查封可否准予建築？關於「被法院假扣押查封之土地申請建築時有否影響假扣押查封效力之虞」如何認定乙節，經函准司法行政部60年7月8日台怙函民字第5575號函：「二、按假扣押係以保全執行標的物之價值，使債權人將來得滿足其金錢債權為目的。故建築基地被扣押後，如准許於該基地上新建或就原有建物增建改建，致影響該基地之價值時，依法自應予禁止，以維債權人之權益。惟債權人於假扣押效力發生後，既以書面同意債務人或建物所有人為上開行為，似無保護之必要。」等由，本部同意司法行政部之意見，嗣後凡經債權人出具同意書，同意在被法院假扣押查封之土地上建築者，即可認為不影響假扣押查封之效力，應准予申請新建、改建、增建或修建（內政部60年7月21日台內地字第428408號代電）。
杈依據內政部75年11月29日台內營字第450466號規定：「建築工程施工中，經法院查封者，除係禁止債務人為施工行為之假處分外，要非不得繼續施工。」關於建築基地經法院扣押查封可否准予建築乙案，本部曾以60年7月21日台內地字第428408號代電規定：「凡經債權人出具同意書，同意在被法院假扣押查封之土地上建築者，即可認為不影響假扣押查封之效力，應准予申請新建、改建或修建。」在卷。除上開情形外，特再補充規定如下：「凡建築基地經法院假扣押查封後，該基地上建築物所有權人申請局部改建或新建、修建，是否影響該基地假扣押查封之效力，主管建築機關如不能認定時，可函詢該管法院意見。」（內政部60年11月16日台內地字第443828號代電）。
七按共有土地依建築法第44條與鄰接土地協議合併建築使用，足以構成共有土地處分或設定負擔行為，應有土地法第34條之1適用（內政部72年10月20日怐台內營字第185349號）。 
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