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投資地上權，不知不可！
2012/09/20
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作者：
李永然
過去土地所有權買賣極為常見，而現在土地所有權人漸漸珍惜其所有權，不願輕易出售，僅以設定地上權的方式供他人在一定期限內運用，即便國有地或其他公有地也是如此。例如：民國101年4月12日工商時報A5版報導：「北市敦化北路僅存的大面積精華建地──台北學苑，將由台北市政府和國防部合作，採『地上權五十年』的模式，公開徵求建商開發……」（註1）；同一天中國時報C2版報導：「台北市財政局推動士林官邸旁市有土地開發案，日前由皇翔建設公司以廿三．八八億元得標……此案以『設定地上權五十年』方式開發……」（註2）。投資人面對地上權問題的機會增加了，因此有必要了解地上權相關的法律規定。
認識地上權的種類
我國《民法》物權編所規定的「用益物權」，原本就有「地上權」，而《民法》物權編於民國99年2月3日修正公布，修訂「地上權」相關規定，並將之分為「普通地上權」及「區分地上權」。前者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地的權利（參見《民法》第832條）；至於後者，則指以在他人土地上下的「一定空間範圍」內設定的地上權（參見《民法》第841條之1）。
「普通地上權」規定於《民法》第832條至第841條；「區分地上權」則規定於《民法》第841條之1至第841條之6，且依《民法》第841條之6規定：「區分地上權，除本節另有規定外，準用關於普通地上權之規定。」。
標購地上權的法律須知
一、認識地上權的意義：
「地上權」乃指以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的，而使用其土地的權利（參見《民法》第832條）。「地上權」為限制物權，亦為「用益物權」。
二、注意地上權的登記：
地上權既為一物權，依法律行為而取得時，自以登記後發生效力（參見《民法》第758條）。
三、注意地租的約定及支付：
國有土地標購地上權，投標而取得者，負有支付地租的義務，地上權人自應注意此一數額並依約支付。倘未依約支付，土地所有權人可依《民法》第836條第1項之規定：「地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人……得撤銷其地上權……」，而為撤銷地上權的意思表示。
四、認識地上權人的權 利：
因投標而取得地上權的人，應明白自身權利，約略而言，其具有下述權利：
1.土地的使用收益權：地上權人可占有土地，且其占有，受「占有」規定的保護（《民法》第962條）。又在占有時，對土地可加以使用收益。
2.對地上權的處分權：
𥺼地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權；但契約另有訂定或另有習慣者，不在此限（《民法》第838條）。
𥺦地上權人得將地上權為抵押標的，此為「權利抵押權」（《民法》第882條）（註3）。
五、地上權不因建築物或其他工作物的滅失而消滅（《民法》第841條）：
如果地上權的期限尚未屆滿，地上權人仍可將土地上的建築物或其他工作物再行依法修復。
買只有地上權的房子，應注意哪些法律問題？
一般人買房子，除了買受房子的所有權外，連同該房子所坐落土地的所有權也會希望可以一併取得，一旦完成房地買賣手續，就可以取得建物所有權狀及土地所有權狀。
然時下有些房子，其所坐落的土地只有地上權，而無所有權，這種房子可以買嗎？
在回答此一問題之前，先說明為何會出現建物只有土地地上權，而無所有權之情形。例如：某甲擁有一土地，其將土地設定地上權予乙，乙在該土地上建有一棟四層樓公寓，分別將之出售予A、B、C、D，四人各買一層，則A、B、C、D均為該建物各層的房屋所有權人，而對甲之土地，則各有四分之一的地上權。
買這類建物時，應注意哪些問題呢？筆者認為至少應認識以下三點：
一、注意地租的約定：
一般地上權的設定常會約定地租，如有約定地租，地上權人即負有繳付地租的義務。因而應注意地租的數額，且應依約繳納；否則，如積欠地租達二年的總額者，土地所有人即可撤銷地上權（參見《民法》第836條第1項）。
二、注意「他項權利證明書」的取得：
買到有土地所有權之房子的買受人，會拿到建物及土地所有權狀，而買到僅有地上權房子的買受人，則拿不到土地所有權狀，只會拿到「他項權利證明書」。
三、注意地上權的期限：
地上權依其是否定有期限，分為「定期地上權」與「未定期地上權」。在「定期地上權」的情形，因地上權存續期間屆滿而消滅，所以買受人應注意地上權的期限，若期限將屆，買受人應注意以下兩點：
1.地上權的工作物為建築物，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期限屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物的時價為補償；但契約另有約定者，從其約定（參見《民法》第840條第1項）。
2.土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。依第2項規定延長期間者，其期間由土地所有人與地上權人協議定之；不能協議者，得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決定之（參見《民法》第840條第2項、第4項）。
對區分地上權的法律須知
區分地上權，指以在他人土地上下的一定空間範圍內設定的地上權（《民法》第841條之1）。應注意以下九點：
一、對土地上下「一定空間範圍」的使用收益：
「區分地上權」為「用益物權」，區分地上權係以在他人土地上下的一定空間範圍內，有「建築物」或「其他工作物」（註4）為目的而使用其土地的權利，所以在前述目的範圍內，當然有占有標的物上下的一定範圍空間加以使用的權利。
二、相鄰關係的主張：
區分地上權人為「地上權人」之一種，為調和相鄰關係的利用與衝突，當然可運用《民法》第800條之1：「第七百七十四條至前條規定，於地上權人……準用之。」所以，區分地上權人也要有此認識。
三、物上請求權的主張：
我國《民法》第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」此即「物上請求權」的規定。此為一「物權請求權」，而前述的「回復請求權」不適用《民法》第125條「消滅時效」的規定（註5）（參見大法官釋字第107號解釋）。又依《民法》第767條第2項的規定，區分地上權人準用《民法》第767條第1項的規定，故有「物上請求權」。
四、與鄰接用益權人為使用收益限制的約定：
《民法》第841條之2第1項前段規定：「區分地上權人得與其設定之土地上下有使用、收益權利之人，約定相互間使用收益之限制。……」，此一約定為「債權行為」，如欲使之具有對抗第三人的物權效力，則必須將上述約定於地政事務所辦理登記（參見《民法》第841條之2第2項）。
五、區分地上權人可將其權利讓與或將之抵押：
「區分地上權」為財產權，並不具有專屬性，區分地上權人可以將其權利讓與他人，但須辦理登記，始生效力（《民法》第841條之6準用普通地上權之規定、《民法》第758條）。
又區分地上權人可以將其權利設定抵押權，以供擔保債務的履行，但必須與其建築物或其他工作物一併設定，不得分離（《民法》第841條之6準用普通地上權之規定）。
六、區分地上權人可將其土地或該土地上下一定空間出租或出借他人：
如出租時，可收取孳息；至於出借，則為「無償行為 」。
七、享有優先購買權：
我國《土地法》第104條第1項前段規定：「基地出賣時，地上權人……有依同樣條件優先購買之權。」，此為「法定優先購買權」，具有「物權效力」。區分地上權人須明白，於接到基地所有權人出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄（《土地法》第104條第2項）；所以，行使該優先購買權時，務必注意十日之不變期間的規定。
八、請求調降地租：
區分地上權設定後，因土地價值大降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院酌減（參見《民法》第841條之6準用第835條之1第1項 ）。
九、無地租約定，可隨時拋棄權利：
區分地上權如無地租的約定時，區分地上權人可以隨時拋棄其權利（《民法》第841條之6準用第834條）。
綜上所述，地上權是用益物權的一種，已有「普通地上權」及「區分地上權」之區分，進行土地開發或投資常須面對，了解相關法律規定，方能確保權益。又因《民法》物權編對此物權已有大幅修正，投資人自須掌握法令變動而有正確的認識。
註1：參見蔡惠芳撰：「北市三精華地將釋地上權」乙文，載工商時報，民國101年4月12日A5版。
註2：參見陳芃撰：「士林官邸旁將蓋頂級觀光飯店」乙文，載中國時報，民國101年4月12日C2版。
註3：參見王澤鑑著：民法概要，頁550，2002年9月出版，自刊本。
註4：「其他工作物」，指建築物以外，在土地上空、地表與地下的一切設備而言，例如：池埤、水圳、深水井、堤防等引水、防水、排水或蓄水的建造物；橋樑、隧道、高架陸橋或道路等交通設備；電線桿或鐵塔、銅像、紀念碑、地窖等均屬之；而且不以「定著物」為限。參見劉春堂著：前揭書，頁329。
註5：《民法》第125條規定，請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。 
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