| |
|
| 目前位置 ： 首頁
> 永然文化出版
| |
|
|
誤買到道路用地，可以撤銷拍賣嗎？
2013/01/09
|
作者：
吳奎新
案例
秋君在法拍網站上看到台北縣新店市有一間房屋，房子是五十年以上的違章建築，但土地有四十幾坪，經向地政機關申請土地謄本，土地謄本之地目登記為「建」地，拍賣公告欄地目之登記亦為「建」，只是公告上註明：建物為未登記之不動產，承買人要自負被拆除的危險。秋君手上有一些閒錢，放在銀行也沒什麼利息，因此想投資不動產。這間房子雖是違章建築，縱使事後遭拆除，亦得在該土地上重新申請建築，應該值得投資，所以決意參與競標。
秋君以高於底價二成價額標買到這件不動產，之後再到新店市公所申請土地使用分區證明，竟發現其所購買的土地已於民國89年「變更新店都市計畫（第二次通盤檢討）」時因計畫道路拓寬而將該土地由「建」地變更為「道路」用地，秋君立即向執行法院聲請閱卷，發現該拍賣之不動產經鑑定公司鑑定作成的報告中也有載明：建物為未登記之不動產，坐落土地係為道路用地，占用道路用地之建物未來將拆除。
秋君覺得法院公告上明明記載的是「建」地，並非「道路」用地，而她要買的土地是建地，不是道路用地，法院拍賣公告未按實記載，應該是有重大瑕疵，所以在未繳清拍賣價金前，即向執行法院聲明異議，表示要撤銷拍賣。秋君的請求有理由嗎？法院是否應予准許？
解析
土地因使用需求之不同而編有各種不同的「地目」，土地登記簿上有關「地目」的登記，即是在表彰土地使用種類之狀況，而目前台灣地區「地目」之劃分，共有二十一種，其中「道」及「建」均為地目之一。若地目為「建」者，則該土地即為建築用地；不可能是其他種類，如「道」之道路用地；同樣的，地目為「道」者，也不可能同時為「建」築用地，此為當然之理。
土地法第2條規定，土地依其使用分為四類，即第一類：建築用地，如住宅、官署、機關、學校……；第二類為直接生產用地，如農、林、漁、牧、狩獵地……；第三類為交通水利用地，如道路、溝渠、水道……等；第四類為其他土地，如沙漠、雪山等屬之。而地目為「建」者，乃屬第一類之建築用地，地目為「道」者，乃為第三類交通水利用地，性質上絕對不同。另市、縣地政機關有關土地使用，得依需要編定為某種土地種類之使用，並得檢討變更之；凡編為某種使用地之土地，在未經檢討變更之前，則不得再供其他用途之使用。而依土地法規定編定或變更後，依照土地法施行法第20條規定，應於編定使用地變更公布後，分別通知土地所有權人，土地所有權人得依土地登記規則第123條規定向地政機關申請土地標示之變更。例如土地使用原編定為「建地」，嗣後如縣、市政府檢討變更為土地使用種類為「道」，則為符事實，原所有權人於接獲通知後，應向地政機關申請標示變更登記為「道」。惟若原所有權人拒絕前往申請標示變更，則該土地之使用種類事實上已變更為「道路用地」，並不會因未予變更登記而仍屬於「建」築用地，因為標示登記只是行政上的管理措施而已，其不因為土地登記謄本未變更而仍認定為原地目之用地。是若於法院拍賣中，原欲購買者係「建」地，之後發現拍賣之標的物實際係為都市計畫編定為「道」路用地，則拍定人是否得聲請撤銷拍賣而不予購買呢？下述之。
一、聲請撤銷拍賣必須在拍賣程序終結前
執行法院拍賣債務人所有之不動產，依實務之見解，買賣契約當事人乃存在於債務人及拍定人間（最高法院80年度台抗字第143號、47年度台上字第152號、49年度台抗字第83號判例意旨），執行法院僅居於法定代理人之性質而存在；而依強制執行法第12條第1項規定：「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止。」而執行標的物之拍賣，如欲撤銷拍賣，則必須在拍賣終結前為之。所謂拍賣終結，實務上原有所爭議，有謂係指拍賣開標確認誰得標時，即已終結；有謂係指拍賣價金交予執行法院時即為終結；有謂指依強制執行法第98條第1項所規定，於領得執行法院所發給權利移轉證書時為拍賣終結（因依本條規定，領得權利移轉證書時，所有權已移轉至拍定人名下）。而目前此爭議已歸統一，即指「領得權利移轉證書」時，拍賣程序為終結，故於執行拍賣時，若拍定人或債務人或其他之利害關係人對拍賣程序有異議，或認得為聲請撤銷拍賣程序，必須在「領得權利移轉證書」之前主張，否則若拍賣程序終結，即不得再聲請撤銷拍賣程序（司法院院字第2776號解釋），拍定人應特予注意。
二、拍賣之標的物地目為「道」，公告未予記載，應屬「重大瑕疵」
按強制執行法第81條第2項第1款規定，拍賣應載明「不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用之情形」，辦理強制執行事件應行注意事項第43項第2款明定：「拍賣不動產公告記載本法第八十一條第二項第一款所列事項如為土地，應載明其坐落地號、地目、面積、地上物或其他使用之情形。」另同項第6款規定：「拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制……亦應於拍賣公告載明。」是有關土地之地目及不動產權利受有限制等情形，均應於拍賣公告上載明，以免應買人陷於錯誤而為投標。
道路用地及建築用地不僅其使用性質不同，價值差異亦甚大，所拍賣之標的物如確為「道路用地」，而非「建築用地」，實質上地目亦已為「道」，而非「建」，即使登記簿謄本仍未變更標示登記，亦不影響為「道」之事實。是執行法院在公告上仍將地目記載為「建」，自屬權利上有重大之瑕疵，況其亦有未依注意事項第43項第6款規定將建物土地權利受限制（即建物占用之土地為道路用地，建物未來將被拆除。）之事實於公告中記載，亦屬重大瑕疵。此部分，實務上最高法院90年度台抗字第133號裁判意旨指出，對於土地謄本地目仍登記為「建」，但已經都市計畫變更為其他用地（如公共設施用地、道路用地）等，該土地已不能發照申請建築或其他權利受限制時，自應於拍賣公告中載明，否則即屬違反強制執行法第81條之規定。另台灣高等法院91年度抗字第1465號裁定亦為相同意旨：目前有關土地之地目乃為「建」，但都市計畫已劃為道路用地，執行法院於公告中亦會特別載明「本件土地為都市計畫道路用地」。足徵類此案件確均須於公告中註明。
由上說明可知，拍賣之不動產債務人權利受有限制者，應於拍賣公告中載明，土地所有權人明知其所有土地之地目已變更為「道」，其未至地政機關將原為「建」之地目變更為「道」，而法院於委託鑑定公司鑑定時，鑑定公司就該不動產為鑑定報告，亦有載明土地現為道路或計畫道路時，法院亦應將此種權利上受限制之事實依注意事項規定記載於拍賣公告上，以便應買人能確實掌握及了解，其竟未載明，自屬拍賣程序確有重大瑕疵。拍定人如後悔不予應買，應於拍定程序終結前向執行法院聲明異議，並聲請撤銷拍賣程序，請求返還拍賣時所繳的保證金。
結語
本案例中秋君因信任公告上之土地地目記載為「建」，而以為該土地為建地，願以較高價額標買，事後發現該土地已經都市計畫編定為道路用地，自屬「重大之瑕疵」，秋君得於拍賣程序終結前（即於領得權利移轉證書前），向法院聲明異議，並聲請撤銷拍賣程序，法院不得以土地編定為計畫道路，於市公所土地使用分區中均得查明，拍定人自得事先查明，故其不屬權利之重大瑕疵，而不負權利擔保之責任而駁回拍定人的聲請。 
|
| |
|
|
|
| | | | | | | |
