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共有土地可不可以辦理信託登記？
2013/04/23
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作者：
高欽明
信託，是一種為他人利益管理財產的制度，其基礎要件是：財產所有人（委託人）將財產權（信託財產）移轉或設定於有管理能力且足以信賴之人（受託人），為使特定目的或特定人（受益人）之利益，管理或處分財產。故信託，乃委託人、受託人與受益人間所存在以財產權為中心的法律關係。
依信託法第1條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」
故信託乃委託人為自己或第三人之利益以特定之財產依信託本旨將之移轉給受託人，而由受託人管理或處分信託財產之關係。
依民法第758條及土地法第43條規定，土地權利之移轉係採登記生效要件主義，若未完成信託登記，則是不能對抗第三人的，也就是說委託人將土地權利委託受託人代為管理或處分時，雖彼此的信託關係已經成立，但未經完成信託登記者，委託人之債權人對已信託的財產仍可為強制執行之處分，若委託人已將財產信託登記完成給予受託人時，則得對抗債權人所為強制執行之處分。
依土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」
依土地法第34條之1執行要點第1點：「依本法條規定，部分共有人就共有土地或建築改良物（以下簡稱建物）為處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應就共有物之全部為之，不得僅就他共有人之應有部分為之。」
依信託法第1條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」
依上列法條定義及要點精神觀之，稱信託者，委託人須將財產權移轉或為其他處分予受託人，使受託人依信託本旨就該財產為一定目的之管理或其他處分，亦屬處分行為之一種，為實現上開土地法促進共有土地利用、簡化共有關係及對多數共有人權利保障之立法意旨，暨配合都巿更新條例規定都巿更新事業得以信託方式為之，以促進共有土地之開發利用，除贈與等無償處分行為之「他益信託」外，共有土地多數共有人得依土地法第34條之1第1項之規定以「自益信託」方式申辦權利變更登記，並應依上開執行要點第8點規定，對少數共有人之權益予以公平合理對待，以保障其權益。故信託登記仍得依土地法第34條之1辦理。此乃內政部88年1月22日台內地字第8714050號函釋在案。
內政部於91年11月26日又改變原先以土地法第34條之1對信託適用的看法，其認為信託法第1條規定之立法定義，當事人間成立之信託關係，以委託人與受託人具有強烈信賴關係為其基礎，且土地法第34條之1為信託法公布施行前所作之規定，因而土地法規定之「處分」定義，尚無包括信託行為在內。從而，不論分別共有或公同共有之部分共有人，自不得依土地法第34條之1規定為信託行為及申辦不動產信託登記。故內政部88年1月22日台內地字第871 4050號函釋：「共有土地部分共有人得依土地法第34條之1規定以自益信託方式申辦權利變更登記」（地政法令彙編90年版第01之259頁）之內容與前開規定不符，應予廢止（內政部91年11月26日台內中地字第0910016580號令、內政部93年8月2日內授中辦地字第0930 724572號令修正土地法第34條之1執行要點第3點）。 
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