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前手欠費，拍定人接手付費？
2014/01/07
原所有人積欠大樓管理費，拍定人要不要負責？
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作者：
吳奎新
案例
阿真與阿光均是不動產投資人，近來二人相繼碰到因為公寓大廈管理條例實施後所產生大樓管理費的困擾，他們的問題是：
一、阿真向法院標到一間法拍屋，法院已經將房屋點交予阿真，阿真進入整修房屋時，竟接到該棟大樓管理委員會的存證信函，表示阿真的前手（即房屋前所有權人）積欠大樓管理費用十二萬元，阿真既已拍定買受該房屋，即應該由其負擔此筆費用，如十日內拒絕給付，將訴請法院命其給付，並查封其房屋。
二、阿光在法院拍賣房屋公告上看中一間房屋，因為不點交，經過多次減價拍賣，價格已十分低廉，惟公告上註明債務人（即房屋原所有權人）積欠大樓管理費用高達二十五萬元，拍定人如買受該房屋，必須負擔此項管理費用。究竟此種公告上之註明，效力如何？
上述二問題，一是拍定後才知道原所有權人積欠大樓管理費用，惟法院拍賣公告上並沒有註明，拍定人究竟要不要負責？一是公告上已註明，則其法律效果又有何不同？
解析
公寓大廈的所有權型態，以多數人區分所有方式為主，為了統合多數區分所有權人的意見，落實社區民主的理念，達到自治組織目的，因此條文將國家公權力對建築物的管理權下放，以自治組織擁有最前線的管理權，此組織就是區分所有權人會議及管理委員會。區分所有權人會議主要在決議所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項；管理委員會則在執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作。而為公寓大廈管理維護工作及其他必要支出，必須設置公共基金，此公共基金來源，依公寓大廈管理條例第18條規定為：
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。而依公寓大廈管理條例施行細則第5條規定，工程造價在新台幣一千萬元以下者，應提列千分之二十；逾新台幣一千萬元至一億元者，超過新台幣一千萬元部分為千分之十五；逾新台幣一億元至十億元者，超過新台幣一億元部分，為千分之五；逾新台幣十億元者，超過新台幣十億元部分為千分之三。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金孳息。
四、其他收入。例如公共車位出租之租金收入、他人捐贈等均是。
公寓大廈之區分所有權人會議決議所有住戶均應繳交管理費，如住戶拒絕繳納，管理委員會得依公寓大廈管理條例第21條規定催告給付，如仍不為給付，得訴請法院命其給付，並為強制執行，或依同條例第22條規定強制其遷離等。故住戶有繳納管理費之義務，其責任確屬重大。
區分所有權人如負債，其所有之房屋經債權人聲請法院強制執行並欲進行拍賣，倘原屋主同時積欠大廈管理費數萬元，則究竟拍定人應注意哪些事項？拍定後要不要負擔管理費用呢？以下分別述明之。
一、拍賣公告未註明應負擔管理費用之情形
按拍賣之性質，依實務見解係為私法上之買賣關係，此一買賣關係存在於債務人與拍定人之間，以債務人為賣方，應買人為買方，於拍定後，買賣契約即屬成立。此時拍定人取得所有權，性質上為「繼受取得」，對於拍賣取得之標的物本身物權性質之權利義務雖需一併承擔，惟前手關於個人債權性質之負債並無需負責，故而拍定人取得法院核發的「權利移轉證明書」（依強制執行法第98條規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權……」）時，即成為所有權人，對於因標的物本身所產生之管理費，自成為所有權人後即應繳納，惟在此之前，原所有權人與管理委員會所發生之債權債務關係，乃為「債之關係」，拍定人原則上是不用負責的。
以上之見解，前內政部亦以86年2月26日台（86）內營字第8672309號函示：「本案除過戶後之新區分所有權人已參照民法第300條或第301條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依公寓大廈管理條例第21條規定：『區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息』辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。」另台灣台北地方法院86年度訴字第1584號判決、89年度台灣士林地方法院士林簡易庭89年度士簡字第914號判決等亦持相同之見解，故而法拍事件中拍定人於取得標的物所有權後，對於前手所積欠的管理費用，原則上是不用負責的。
又公寓大廈管理條例第24條原規定：「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務……」嗣於92年12月31日修正公布公寓大廈管理條例第24條第1項：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」而依修正前之規定，乃指新區分所有權人應繼受原區分所有權人依該條例或規約所定之一切抽象權利義務而言，並非指須繼受原所有權人已具體發生之債的關係，因此本條規定不得作為管理委員會向新區分所有權人催討原區分所有權人未繳之管理費的依據，實為至明。修正後雖規定所有權之繼受人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印有關規約、公共基金餘額、會計憑證、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用……之文件等，惟此係讓繼受人了解有關公寓大廈所約定或規定之權利義務而已，並非表示繼受人必須承擔原所有權人之債務（即積欠之管理費），此從條文規定「應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，其係規定「遵守」，而非「承受」，即可十分明白繼受人不須負擔前所有權人之債務。
二、拍賣公告上已註明應負擔管理費用之情形
有些拍賣公告上如特別註明「債務人積欠大樓管理費，拍定人買受後應自行負責」，拍定人買受後可否援引前述理由拒絕繳納呢？
按法院拍賣不動產，法院係以代理債務人地位而為出售，而代理法律關係其效果歸於本人，是而法院於公告上若有註明某些事實或條件，則該事實或條件即成為買賣契約內容之一部分，無論應買人投標買得或由債務人承受取得，均應受此拘束。此最高法院60年度台上字第4615號判例意旨亦指出，公告已載明之事實，此事實已成為買賣契約內容之一部，拍定人當然受此拘束。
拍賣公告上如已註明債務人（即原房屋所有權人）積欠大樓管理費用，所積欠費用應由拍定人負擔，則此費用自已成為買賣契約條件之一，拍定人即應負責，亦即新區分所有權人已依民法第301條所定之債務承擔契約承擔原區分所有權人之債務，是若拍定人爾後未依公告約定繳納，大廈管理委員會即可對此債務承擔為承認後，向新區分所有權人請求清償。
結論
本案例中阿真向法院拍賣標得之不動產，因原公告並未註明拍定人應承擔原屋主所積欠之管理費用，則原屋主所積欠的管理費用與其無關，阿真可以不用負責，大廈管理委員會僅能對原屋主為請求，不得對阿真行使請求權。另外，阿光所買得的不動產，因為公告上註明拍定人應承擔原屋主所積欠的管理費，此條件已成為買賣內容的一部分，阿光自應負責。因此，對於公告上已註明之條件，拍定人於購買時應將此條件列為買賣成本，再考慮是否值得投資。 
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