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投資中古屋，你準備好了嗎？
2014/01/07
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作者：
李永然
投資不動產時，除了預售屋外，中古屋往往也是投資標的。投資中古屋風險較預售屋為低，但投資報酬率也相對較低。購買中古屋時，法律問題疏忽不得，茲提供幾點說明如後供讀者參考。
一、適用買賣關係
中古屋因屋齡較長，往往存有一些潛在瑕疵，例如漏水、生鏽等問題，然投資中古屋性質上仍是買賣，故適用「買賣」之法律關係。依據《民法》第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」故若買受中古屋後發現瑕疵者，買受人得向出賣人主張物之瑕疵擔保責任。
二、留意房屋之出賣人是否為所有權人
投資中古屋時，尚需留意該房屋之出賣人是否為該屋之所有權人，此點建議讀者可向地政事務所申請「土地登記謄本」、「建物登記謄本」藉以辨明。
三、注意使用用途
投資中古屋需留意該房子之用途究為住家、廠房或辦公用等，因為房屋之用途會影響房屋之價格，投資人不得不事先明瞭。
四、注意該房屋是否有租賃關係存在
依據《民法》第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」是為「買賣不破租賃原則」，故買受人應事先查明該房屋有無出租，如有租賃關係存在仍願意買受者，即應要求出賣人提出該份租賃契約，避免受騙上當。另前開「買賣不破租賃原則」於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，《民法》第425條第2項定有明文。
五、詳閱契約條款內容
關於買賣中古屋之契約條款內容，例如貸款之約定、違約金之金額、違約條款、價金給付方式等，買受人應詳細閱讀之，若有不明瞭處，應就教於專家。
六、留意稅費之負擔
投資中古屋相關之契稅、土地增值稅、地價稅、房屋稅、印花稅、地政規費、代書費等負擔，買賣雙方需事先約定，以免事後發生爭議。
七、留意屋頂有無違章增建物
投資中古屋應注意該房屋樓頂有無附加平台違章建築，其是否已向工務局合法報備，以及有無其他樓層所有權人之「單獨使用管理同意書」。
八、查明有無相關使用權文件
投資之中古屋標的為一樓之樓層，若有該一樓法定空地之使用權者，應查明有無使用權之證明文件。
由以上說明可知，購買中古屋涉及的法律專業知識相當多，故事前應多加調查，履約時需密切注意有關細節，方能保障自身權益！ 
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