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私畫停車位，有條件
2003/03/27
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作者：
吳奎新
想當年從南部上台北時，阿郎、阿惠夫婦倆一身孑然，但靠著兩人的努力，經過短短五年，夫婦倆已擁有一輛車代步，最近更在郊區買了一間中古屋，成為有殼蝸牛。夫婦倆有了新居，能依自己意願布置，頓覺生活充滿了活力。唯一缺憾的是，該公寓並無停車位的設計，阿郎每每為了停車而繞行社區十幾分鐘，甚感苦惱。
今天是阿郎同事結婚，夫婦倆喝完喜酒後又到新郎家鬧了一番才回家，回到社區時已是深夜十二點，該社區能停車的地方幾已停滿，阿郎繞了十幾分鐘，還是找不到停車位，心中不免煩燥。「那裡好像有個空位！」阿惠指著自己住的那棟公寓說。阿郎把車子開近一看，原來是一樓阿光自己畫出來的停車位。阿郎說：「把那個『禁止停車』的牌子拿走，我們就停在這裡。」「這樣好嗎？阿光會不會抗議？」阿惠說。「有什麼不好？阿光憑什麼自己畫停車位？」阿郎不顧阿惠的異議，把車停進去。
阿郎停好車正準備上樓時，阿光剛好開車回來，見自己的停車位被占了，忙說：「喂！你怎麼把車停在我的停車位呢？」「你的停車位？誰說這是你的停車位？」阿郎不甘示弱地說。「我買一樓，價錢比別人貴，這四周空地利用，本來就是我的權利，我怎麼沒資格畫停車位？」二人就在深夜裡吵了起來……
什麼情況才可以畫停車位？
在車滿為患的今天，不論市區或郊區的停車問題，已成為許多有車族的夢魘。尤其在舊社區裡，因為沒有停車位規劃，往往為了停車問題而惹出許多爭端，例如把車停在別人的出入口、自己畫定停車位、刺破擋住去路的車子輪胎等等。本例中，阿光在自家空地畫定停車位，禁止他人停車，究竟有沒有法律效力呢？這必須視情況而定。
一般而言，建設公司將蓋好的一棟公寓分層或分間出賣給買受人，每個買受人均擁有該公寓（建物）一部分的所有權，法律上稱之為「建物區分所有」，買受該層或該間者稱為「建物區分所有人」。建物區分所有人對該公寓除各自擁有部分外（如該層內部使用部分即是），尚擁有其他之共有部分（如屋頂、樓梯間等），其中公寓四周如是原地主所有之地，則該四周空地亦屬共有部分。既屬共有部分，則該空地之共有人（即全棟公寓之共有人）均有使用的權利，所以阿光私自畫定停車位，禁止他人使用，並不發生任何法律上的效力，阿郎先把車停進去，自屬合法。
惟對於基地之使用，原則上均歸共有人全體使用，但並非毫無例外：
一、如原地主（或建設公司）將房子售出時，於契約書中有保留空地專用權給一樓住戶使用時，則一樓住戶便有專用權。
房子空地乃是各區分所有人共有，性質上不能分割，所以原地主（或建設公司）不能將空地分割後登記給買受人，但是他在出售時，如果已在契約書中說明一樓之空地專由一樓住戶使用，而其他各層或各間買受人亦均知情（或在買賣契約中有明訂），應視為承認或默示承認空地之使用權專由一樓住戶使用，即已取得承諾乃發生債之效力，一樓住戶即有使用空地之專用權，各區分所有人受其拘束，如此類似阿光在其四周土地畫停車位私用，應屬合法，他人不得擅自停車。
有疑義的是，倘若購買某一層之買受人將房子出售給他人，例如本案例中阿郎是購買二手的中古屋，而二手買受人並不知契約中（指地主與最初買受人之契約）有明文規定一樓空地由一樓住戶使用，則此種約定對二手買受人有無拘束力？
二手買受人向原買受人購買房子，其權利來源乃是繼受原買受人而來，依「繼受人權利不得大於前手之範圍」原則，若原買受人已受有拘束，則繼受人（即二手買受人）亦應受其拘束。故如本案例中阿郎之前手已明知一樓之空地由一樓住戶專用，則阿郎仍受其拘束，不得使用阿光所畫定之停車位。
二、一樓住戶已取得其他各層樓住戶之同意，亦有一樓空地專用權。
依民法第八百十九條第二項之規定：「共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。」此種共有地專由某一人使用，性質上乃限制其他共有人之使用權利，故如原最初買賣契約並未規定一樓住戶有專用一樓空地之權利，但嗣後一樓住戶已取得其他層之住戶同意（最好有書面為證），則亦取得一樓空地之專用權。法律上亦有認此情形為類似「分管契約」（即共有土地之某一部分專由某人管理使用之契約）。
本案中阿郎使用阿光私自畫定的停車位，阿光可否禁止其使用，須視阿光與原地主之買賣契約而定，如買賣契約已有約定而阿郎前手亦已知情，或阿光已取得各層樓住戶之同意，則阿光便有權利禁止阿郎使用，否則不得禁止。 
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