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法拍！金拍！銀拍！如何輕鬆拍棟好房子﹖
2003/10/17
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作者：
李永然．陳淑芬
長期的經濟不景氣影響了不動產交易市場，幸而政府為了拉抬房市，不惜提出前所未有的優惠低利貸款，以吸引房市買氣，消化了部分餘屋，然而民眾購屋的管道，除了購買新成屋外，其實還有「中古屋市場」可供選擇，因此，如有意願趁低利率時代的來臨而置產的民眾，除了透過仲介業者選擇物件外，其實也可透過法拍屋、金拍屋、銀拍屋的公開交易機制，選擇適合自己又便宜的房屋。本文即就購買法拍屋、金拍屋、銀拍屋的法律須知做一簡介。
何謂法拍屋？金拍屋？銀拍屋？
一、法拍屋
債權人聲請法院查封拍賣債務人之不動產，由法院執行拍賣程序之不動產，故取名為「法拍屋」。
二、金拍屋
公正第三人受資產管理公司委託或法院委託辦理金融機構聲請拍賣之不動產。目前依《金融機構合併法》及《公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法》成立的第一家公正第三人公司為「台灣金融資產服務公司」（簡稱TFASC, Taiwan Financial Asset Service Corp.），台灣金服公司將此類受法院委託拍賣的物件，取名為「金拍屋」。
三、銀拍屋
銀行就抵押之不動產經向法院聲請拍賣，無人應買，由銀行自行承受後，再由銀行自行舉行拍賣程序的房屋，則取名為「銀拍屋」。
各種拍賣程序所適用的法律依據
一、法拍屋：
《強制執行法》。
二、金拍屋：
《強制執行法》、《金融機構合併法》、《公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法》。公正第三人公司所進行的拍賣程序其法律效力與法院執行的拍賣程序效力相同。
三、銀拍屋：
一般的公開拍賣法則。
上各以種拍賣程序如何訂定底價？
一、法拍屋
由法院依據《強制執行法》的規定，委託專業不動產鑑價公司或鑑定人就不動產估定價格，即為鑑價，並交由法官參酌後核定拍賣最低價額。特色為公平、客觀。
二、金拍屋
由公正第三人公司依照《公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法》之規定，設置專業之「不動產拍賣底價評定委員會」，依據其董事會通過之底價評定辦法，就土地及建築物分別覈實評定拍賣最低價額。目前台灣金融資產服務公司為執行法院委託拍賣不動產的程序，特別聘請多位具有國家考試及格之「不動產估價師」，為拍賣物件訂定公平、合理的底價。特色為公平、客觀。
三、銀拍屋
由銀行參考不動產實際交易行情自行訂定之；較具彈性。
有無看屋的服務
一、法拍屋
無。
二、金拍屋
目前台灣金融服務公司正計畫如拍賣的不動產為債權人管理中的房屋，則可協調債權人提供給欲參與投標的民眾看屋的機會，服務真正有興趣的購屋者，以便更清楚房屋的現況，促進買氣。
三、銀拍屋
由於銀行是拍賣房屋的所有權人，如要看屋應該不會有技術上的困難，但是否要安排看屋的服務，完全由銀行自行決定。購屋者在購買此類房屋時，不妨與銀行協調看屋的時間，以保障權利。
有無銀行貸款的服務
法拍屋應於拍定後七日內繳足價款，不提供銀行貸款的服務；而金拍屋目前台灣金融服務公司正計畫與多家銀行合作，提供銀行貸款的服務，以協助購屋者資金不足的問題。
資訊的透明化
一、法拍屋
依《強制執行法》第八十四條，法拍屋的拍賣公告通常揭示在法院公告欄或不動產所在地的鄉鎮市公所，並應登載於新聞報紙。
二、金拍屋
依《公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法》第十六條，拍賣公告應透過電腦網路揭示，並於總公司或分公司所在地公告，及登載於全國性之新聞紙連續三天以上。比較法拍屋的拍賣公告，多了應於電腦網路揭示的規定，其目的無非欲使拍賣的資訊更加透明，以促進不動產交易的流通。
三、銀拍屋
由銀行自訂。
拍賣的方式
一、法拍屋
依據《強制執行法》第八十六條、第八十七條的規定，法拍屋的拍賣方式係用密封投標方式為之。
二、金拍屋
金拍屋的拍賣方式除了上述之密封投標方式外，依據《公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法》第十八條，其拍賣方式尚有競相喊價、電腦網路等方式。但以電腦網路方式拍賣時，應由公正第三人公司事先擬具作業辦法經董事會通過，並報經主管機關核准後才可以辦理。另以競相喊價方式拍賣時，也應設置公開競相喊價之場所，場所內應有哪些設置及競價規則，應由公正第三人擬具後報主管機關核備後才可以辦理；以競相喊價方式拍賣時，執行拍賣人員應對每次出價高喊三次後，如無其他較高出價，則以拍板或其他方法為拍定的表示。
三、銀拍屋
由銀行自行訂定之，一般係採用公開喊價方式為之，其方式原則上也與金拍屋的競相喊價方式相似。
拍賣程序所需的時間
一、法拍屋
由案件繫屬於法院時起至進行第一次拍賣，少則需要二個月，多則需要半年以上的時間，由於《強制執行法》未嚴格規定，而法院待執行拍賣的案件又多，均是造成法拍屋效率不佳的因素。
二、金拍屋
從法院委託起，至案件進行第一次拍賣，約可於三十五天完成，其中尚包含十四天的公告期，速度較法拍屋的程序為快，且有效率。
三、銀拍屋
由銀行自訂流程。
以上係針對目前不動產公開拍賣程序的種類為介紹，其中「金拍屋」的程序，係台灣金融資產服務公司正式成立後才開始進行的，TFASC的成立除了有效紓解法院拍賣案件積壓過多的情形外，其目的也在有效協助處理金融機構不良資產的拍賣，以加速解決金融機構逾放比過高的問題，改善金融體質。由於「金拍屋」的流程較以往「法拍屋」的流程更為迅速，拍賣資訊也可透過電腦網路了解，較法拍屋資訊取得更為便捷、透明，拍賣的法律效果同樣具有保障，將來還可以配合銀行貸款以解決法拍屋購屋現金不足的問題，民眾不妨多多利用此類公開拍賣不動產的程序，購得價廉物美的房屋。 
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