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法拍惡夢——惡屋主毀屋,責任難了!
2004/05/17
法拍屋遭破壞,拍定人可否撤銷買賣?
房屋的裝潢花費高,但折舊率也高,如鑑價時未估算進去,有時屋主難免心有未甘而向拍定人索取裝潢費,一旦無法達成協議,即就屋內裝潢加以破壞、毀損;甚者,實務上亦常有原屋主在遷離前將屋內結構體破壞,水管、馬桶或其他電線亦全部加以毀損,以致拍賣標的物確實達到不堪使用之情形,此時拍定人可否要求撤銷拍賣,放棄所買得之不動產,而要求執行法院返還已繳之價金呢?
要了解此一情形,就必從買賣關係的危險負擔談起,依民法第三百七十三條規定,買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人負擔,但契約另有訂立者,不在此限。由此規定可知,除契約另有特別約定者外,利益承受及危險負擔均自「交付」時起,即由買受人承受。在動產部分,買賣所有權之移轉,以其「交付」為移轉方式,因此標的物交付後,危險即應由買受人負擔,此並無爭議;但在不動產方面,則因不動產所有權之移轉以「登記」為生效要件,因此可能發生先行交付不動產予買受人,嗣後再為登記移轉,亦有可能已登記完成所有權移轉,而不動產仍未交付之情形,則應以何為準?依最高法院四十七年度台上字第一六五五號判例:「民法第三百七十三條所謂之危險負擔,除契約另有訂定外,概自標的物交付時起移轉於買受人,至買受人已否取得物之所有權,在所不問。」;但亦有不同意見,認為「利之所在,損之所歸」,買受人既享受所有權之利益,則須負擔其危險。惟實務上既已有統一之見解,則應認為不動產之危險負擔仍以「交付」為準。
在一般買賣關係上,有關危險負擔之解釋固已無疑義,惟在強制執行程序中拍賣不動產,其危險負擔是否與一般買賣一樣呢?我國強制執行法對此未設任何規定!蓋法院拍賣之不動產,有公權力介入的實質意義,且有許多不點交之案例,如買受之法拍屋仍以「交付」為危險負擔之判斷時點,則可能拍定人一直享受移轉所有權後之利益,但因未點交而不負危險之承擔,一旦發生所有權滅失之情形,竟仍可以標的物滅失而解除買賣契約,此顯不公平,因此一般學者均主張除非拍賣公告上另有規定,否則法院拍賣不動產之危險負擔,應解為自拍定人取得權利移轉證書之日起,由買受人負擔。因此,如果承購的法拍屋是在取得權利移轉證書之前已發生房屋毀損,致令不堪使用,自應准許拍定人撤銷拍賣程序,取回已繳價金,如是在權利移轉證書之後,則不得再聲請撤銷拍賣。
破壞拍賣建物,刑責免不了
原屋主或其他第三人如對已查封之不動產加以破壞,縱使在法院拍賣之前,或是已為他人競標拍定後,而權利移轉證書尚未核發,其所有權仍為原屋主時,原屋主雖不構成毀損罪(因毀損罪以毀棄、損壞「他人之物」為要件,如毀損自己之物則不構成犯罪),但仍觸犯刑法第三百五十六條所規定之損害債權罪;另其亦觸犯刑法第一百三十九條之妨害查封罪。
如所破壞者係第三人(如承租人或無權占有人等),則其所觸犯之罪即為毀損罪,該建物如遭毀損致不堪用者,即觸犯刑法第三百五十三條之毀壞建築物罪,將處六個月以上、五年以下有期徒刑;如毀損未達不堪使用,則觸犯刑法第三百五十四條普通毀損罪,將處二年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金,另觸犯刑法第一百三十九條之違背查封效力罪。
屋主(債務人)或第三人如係在權利移轉證書核發後才動手毀壞法拍屋,因權利移轉證書核發後,拍定人已為所有權人,此時其觸犯之罪責則為刑法第三百五十三條毀壞建築物罪(程度上必須已達不堪用)或第三百五十四條普通毀損罪。且如毀損時執行法院尚未撤封,亦構成刑法第一百三十九條違背查封效力罪,如已撤封,則不構成本條罪責。
 
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