| |
|
| 目前位置 ： 首頁
> 永然文化出版
| |
|
|
預焦屋被退貨，預繳的錢如何處理？——房子還你，錢還我！
2004/05/18
|
作者：
林宜君
案例
蕭小姐一年前向某建設公司訂購店面一戶，準備經營餐飲生意，建設公司拍胸脯保證交屋時權狀有五十坪，蕭小姐按期交付工程款，累計三百萬元，但是等到快交屋時，蕭小姐發現所訂購之店面寬度較原先所保證的少了十坪，蕭小姐很生氣，溝通無效後，她決定不買了，試問可以退屋嗎？建設公司說因為蕭小姐違約，所繳的款項不能退回，此時蕭小姐該怎麼辦？
解決問題的途徑
消費者因買賣預售屋所生之爭議，屬於消費者保護法適用的範圍。消費者與企業經營者因預售屋買賣發生消費爭議時，得向企業經營者、消費者保護團體或消費爭議發生地之直轄市、縣（市）政府之消費者服務中心或其分中心申訴或向法院提起訴訟加以解決。
一、提出申訴：
1.電話申訴：可以打電話撥1950，會自動轉到當地縣（市）政府的消費者服務中心，它將為消費者提供諮詢服務。
2.書面申訴：若欲向政府消費者服務中心提出消費申訴，只要填寫「消費爭議申訴表」，並檢附相關佐證資料，逕寄該管直轄市、縣（市）政府消費者服務中心申訴。
3.調解或提起訴訟：申訴如均未能獲妥適處理，得向該管直轄市、縣（市）政府之消費者保護官申訴，或依同法第四十四條規定，向該管直轄市、縣（市）政府消費者爭議調解委員會申請調解，也可提起訴訟。
二、提起訴訟：消費者也可選擇一開始即向法院提起訴訟。
到底可以要回多少錢？
預售屋買賣涉及的瑕疵爭議有許多類型，可能是漏水、管線配置不佳、使用不良建材、坪數不足……等等，或是同時兼具，而因瑕疵種類不同，買賣雙方可能有特別的約定，可否解約、算不算違約，都會影響到可以要回多少錢，因此必須依個案認定。
一、未達保證坪數，可否要求解約？在本案，依民法第三百五十九條、第三百六十條規定，所以這時候蕭小姐可以要求減少價金或請求不履行之損害賠償，但是否可解約，就要看是否有顯失公平的情況，通常當事人若無法達成共識，則由法院作最後的決定。又假設預售屋買賣契約有特別約定關於坪數不足的解決方式，亦可以契約條款主張權利。
若蕭小姐可解約，則因為解除契約後，當事人互負回復原狀的義務，所以買受人沒有必要先受領標的物再還給出賣人，而得直接拒絕受領該標的物。
二、可不可以不再繳款？另一方面，當蕭小姐依民法第三百六十條請求建設公司負債務不履行之損害賠償時，則此時買受人應可主張民法第二百六十四條之同時履行抗辯權，在出賣人尚未為損害賠償之前，拒絕履行自己的價金給付義務。
三、契約中載明：「買屋者若違約，所繳交的價金全部沒收」是否合理？依消費者保護法第十二條：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」，於本案，蕭小姐可主張該定型化契約之條款顯失公平而無效，但也可能依實際情況，法官認定屬民法第二百五十條違約金之約定，而以民法第二百五十二條之規定予以酌減至相當金額。
小錦囊
一、依消保法第十一條之一規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」，是故，消費者有三十日之審閱期間，消費者應仔細詳讀該契約和行政院消費者保護委員會所公布關於「預售屋買賣契約」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」是否有差異，業者如果有違反之情事，在法律上會受不利之推定，消費者也可要求調整為對本身較有利的狀態，消費者應多請教專家，才不吃虧。
二、建設公司若要求消費者只能在現場閱覽契約，或要求付定金才能把契約帶回家，或須在交屋時繳回買賣契約書，或制定互不找補的約定，均違反消保法的規定，且有違反公平交易法第二十四條規定之可能，實務上公平會有依此做成處分之案例。
三、建商如果施工品質不佳，和廣告內容相差太多，則有違反消費者保護法第二十二條：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」規定之嫌，消費者可向公平交易委員會提出檢舉。 
|
| |
|
|
|
| | | | | | | |
