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一皮天下無難事？——白住，要他付出代價
2004/06/16
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作者：
林宜君
案例
楊育勤在東區向陳紀融承租一間套房，約定租期一年、月租八千元、押租金兩個月。租期到期後，楊育勤既沒有搬走，也沒有繼續繳交房租就賴著白住了五個月，陳紀融在租期屆滿時，已明白向楊育勤表示不再續約，請他早日搬走，並且多次向他催繳房租但無效，而兩個月的押租金也早已拿去抵繳房租了。面對這樣的惡房客，房東要如何保護自己的權益呢？
解析
1.如何請求返還房屋？
楊育勤與陳紀融之間所簽訂的是定期租賃契約，當租賃期限屆滿時，則租賃關係消滅，依民法第四百五十五條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」楊育勤本應該在租期屆滿時即交還房屋，但他賴著不搬走，則陳紀融可以依此條規定向楊育勤請求返還房屋，此種請求乃所謂的「出租人之租賃物返還請求權」。
或者，陳紀融也可以基於自己是房屋所有權人，向已無權再占有房屋的楊育勤，依民法第七百六十七條規定請求返還房屋，此即所謂的「所有人之物上返還請求權」。
2.可否請求不當得利？
楊育勤與陳紀融之間的租賃關係在租期屆滿時已經消滅，所以雙方之間已經沒有契約關係，而楊育勤又白住了五個月的房子，縱使把二個月的押租金拿來抵租金，也有三個月未付租金，就是屬於沒有法律上的原因而受有利益的情形，也就是所謂的「不當得利」，依民法第一百七十九條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」因此，陳紀融可以依此條規定主張楊育勤不當得利。
3.請求不當得利範圍為何？
依社會觀念，無權占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益，因此楊育勤賴著多住了三個月的房子，即相當於受有三個月房租的利益，所以陳紀融可以請求楊育勤給付三個月的租金。
4.相當於租金之不當得利請求權時效有多久？
不當得利之請求權時效為十五年，相當於租金之不當得利雖名似為不當得利，但是實務上認為其性質仍屬租金，依民法第一百二十六條規定：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」因此，相當於租金之不當得利之請求權時效為五年。
5.經公證之租約較有保障
因為遇到惡房客而訴訟，通常曠日費時，最好是出租時即與房客將租約公證，並於租約中約定拒不付房租時，可以直接強制執行，這樣房客拒不付租金時，就可以直接聲請法院強制執行，不必多經訴訟這一道手續。 
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