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社區違法ＫＴＶ ，管委會處理有方！——樓下高聲唱，樓上快抓狂？
2004/08/04
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作者：
林國泰
案例
張三近日購買台北縣三重市重新府城社區一樓店面，未經許可開了一家ＫＴＶ供客人歡唱，生意好得不得了，經常門庭若市、夜夜笙歌。但也因為生意好而時常營業到深夜，因此製造的噪音，使得其他住戶無法忍受，便前去向管理委員會抱怨，管理委員會應如何發函制止？
解析
有鑑於過去有許多餐廳、ＫＴＶ及酒廊等公共場所發生火災，造成多條人命喪生之重大事故，立法院為了維護公共安全，提升居住品質，乃分別在公寓大廈管理條例第五條及第十五條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀」。因此，本條例實施後，除了原建物使用限制以外，並受規約約束，藉以維護全體住戶之生活品質。
如果使用執照所載用途並非ＫＴＶ視聽業而住戶卻違規經營時，即已違反公寓大廈管理條例第十五條第一項擅自變更專有或約定專用之使用，依同條例第四十九條規定，主管機關可對其科處新台幣四萬元以上二十萬元以下之罰鍰，且該ＫＴＶ視聽業者如果不幸因違規使用而致人於死，將會被處以一年以上七年以下有期徒刑，得併科新台幣一百萬元以上五百萬元以下之罰金。若因而致人重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下之罰金，處罰真的很重。而該社區的管理委員會或管理負責人對於違規營業的住戶如已促其改善，而仍不改善者，則可依同條例第二十二條之「惡鄰條款」，訴請法院強制該住戶遷離。
本案例中，張三未經變更使用執照而擅自在社區內經營ＫＴＶ，顯然違反公寓大廈管理條例第十五條第一項之規定，且與社區規約相違，該社區之管理委員會當然可以發函催告其改善。
存證信函看這裡
一、寄件人：姓名：重新府城社區管理委員會
負責人：○○○
詳細地址：○○市○○路○○號
二、收件人：姓名：張三
詳細地址：○○市○○路○○號○○樓
敬啟者：
查台端乃本「重新府城」社區之區分所有權人（門牌號碼為：○○市○○路○○號○○樓），而本社區之規約明文規定住戶不得在社區內設立酒廊、ＫＴＶ視聽業等。台端明知上述規約約定，竟仍於日前開設「老張ＫＴＶ」以營業，除了違反規約外，也妨害本社區之安寧。
按「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀」，分別為公寓大廈管理條例第五條、第十五條所明文規定。台端所居住之房屋使用執照並未經過變更，且未經本社區區分所有權人決議，竟擅自在住處開設「老張ＫＴＶ」以營業，核諸台端所為，顯已違反上述規定。
茲為確保本社區全體住戶公共安全，及維護社區公共安寧，特函請台端於函到後即勿再繼續營業，並回復原狀，還給本社區住戶一個安全、安靜的生活空間，如台端仍置之不理，本管理委員會必定報請主管機關依法處理，並追究台端之法律責任，絕不寬貸，請台端自重，希勿自誤。 
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