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豪宅變更設計為小套房，可以嗎？
2008/05/01
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作者：
林旺根
案例
建物施工中，建商如因銷售情形不佳，而將原來大坪數的豪宅辦理變更設計為小套房，因買賣契約中曾約定：「賣方依法令得為變更設計，買方不得異議」，那麼，原來買到大坪數豪宅者，是否即不得要求解約？
可以，且得依公平交易法第24條規定，向公平會檢舉。
解析
過去，不少建商因建築規劃不符市場需求，必須變更設計（如：大坪數的高級住宅增加隔間變為小套房）而有「二次推案」之情形，乃於買賣契約中約定：「賣方依法令得為變更設計，買方不得異議」，以便預為保留變更設計的權利。如此約定，在消保法立法之後，可能被解為定型化契約的異常條款，殊值注意。
據建築法第39條規定：「起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗。」意即起造人於申領建造執照後，在法規許可範圍內，必要時得因事實需要依法辦理變更設計。故建商若依核定之工程圖樣及說明書所為之廣告行為，倘未刻意以虛偽不實或引人錯誤之廣告欺騙買受人，尚難逕認有違反公平交易法第21條規定。
惟公平交易法第24條規定：「……事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」，所謂「交易秩序」，應包括事業間之交易秩序及事業與消費者間之交易秩序，故事業如於交易過程中為欺罔或顯失公平之手段，而足以影響交易秩序時，即違反上開法條之規定。所以，建商未知會原買受人，即逕自變更原廣告上所載之設計，使原買受人無從選擇而不得不接受，顯有憑恃其已收價金等優勢地位，為影響交易秩序之顯失公平行為。
建商為變更設計固非無據，然原買受人亦非就此毫無利益損害，建商若為一己對市場供需評估之失，為尋求轉機，增加銷售量，需就建物未售出部分變更原廣告所載隔間設計，自應通知原買受人，並給予表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇，方為對等。因此，為維護公平競爭、保護消費者權益，如果建商未通知原買受人，並給予表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇，即逕自就建物未售出部分變更原廣告所載隔間等設計以增加銷售戶數之不公平競爭行為，應論以公平交易法第24條之規定。
保固責任之存在，並非排除買受人物之瑕疵擔保請求權之主張，因此，保固期限過後，如果發現物有瑕疵，買受人仍然可以主張。 
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