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買宅避凶照過來！
2008/06/30
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作者：
連世昌
什麼叫「凶宅」？「凶宅」之認定基準為何？
按照目前房屋買賣與仲介實務來看，仲介公司會在屋主簽訂不動產專任委託銷售契約書時，請屋主一起填具（勾選）一份「不動產現況說明書」，其中一項即記載（勾選）：「曾發生過凶殺或自殺致死案件」。換言之，目前俗稱之「凶宅」可歸納為三種態樣，即曾發生過凶殺案件、自殺致死案件及意外死亡等三種情形。
前兩種曾發生凶殺或自殺致死案件之態樣，應屬所謂的「凶宅」，買賣雙方、仲介、主管機關及法院實務上的認定應屬一致，尚無疑義，惟第三種意外死亡情形，例如：因病猝死、一氧化碳中毒、服藥過量而意外死亡等，是否屬於俗稱之「凶宅」，迭有爭議。
另有法院判決對於是否為凶宅案件的認定角度為：「（前略）又現今大眾媒體蓬勃發展，『凶宅』訊息如經媒體披露，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言，應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準。」（台灣高等法院94年度上易字第249號判決）值得參考。
俗稱的「凶宅」乃ㄧ浮動概念，須回歸法律就個案作具體認定
筆者認為某些法院判決對於「凶宅」的認定基準（Benchmark）直接援引內政部所訂「曾發生過凶殺或自殺致死案件」作為「凶宅」定義（註1），似乎過於粗糙，應該回歸是否善盡注意或告知義務以為斷。
按照目前房屋買賣與仲介實務，仲介公司會在簽訂不動產專任委託銷售契約書時，請屋主一併填具（勾選）「不動產現況說明書」，其中一項即記載（勾選）：「曾發生過凶殺或自殺致死案件」；詳言之，目前俗稱之「凶宅」（註2）在房屋交易糾紛上，計有上述四大問題類型，同時可歸納為：曾發生過刑事凶殺案件、自殺致死案件及意外死亡等三種態樣。
第一種態樣是曾發生（刑事）凶殺案件，應屬所謂的凶宅。
第二種態樣則為發生過自殺致死案件，應屬所謂的凶宅。實務上常見案例像是：曾有房客或屋主上吊自殺（註3）、燒炭自殺、跳樓自殺等。買賣、仲介、主管機關及法院實務上之認定應該都有相同的共識，並無爭議。
第三種態樣，同時也是目前爭議最多的，為意外死亡之情形，實務上常見的案例諸如：因病猝死、一氧化碳中毒、服藥過量導致意外死亡等，是否屬於俗稱之「凶宅」，則有爭議（註4）。
在此，筆者必須特別提醒賣方與仲介業者，在出售或居間仲介所謂的「凶宅」時，如果在交易過程中刻意隱瞞屋況，例如屋主宣稱不是「凶宅」，還簽字蓋章掛保證，即便簽約階段請雙方在「是否發生過非自然身故之情事」欄簽名，而前屋主仍稱房子內沒發生過任何事情，此種隱匿上吊自殺之事，法院認為業已違背法律上應據實告知之義務，將構成刑事詐欺罪責，不可不慎（註5）！
購屋前如何調查所買的房子是否為凶宅？如何避免買到凶宅？
這點其實有許多管道可供查詢，購屋者只要稍加查證，應可釐清實況。
首先，根據房屋仲介業者的行規，在仲介房屋買賣時，仲介人員會要求賣家填寫房屋現況說明書，就「是否曾發生非自然身故的情事？（如凶殺、自殺、他殺、特殊身故等）」進行勾選；也就是說，符合以上事故，就是「凶宅」。
其次，參照上開台灣高等法院94年度上易字第249號民事判決，購屋訊息重要與否之判斷，也以該社會事件是否已為大眾傳播媒體揭露、報章雜誌報導等為據，而「足以影響購買意願」之一切重要訊息，均屬之。
另外，可詢問左鄰右舍、社區管委會、管理員、里長辦公室，甚至當地消防隊的救護紀錄、轄區派出所員警，另網路上也有人架設「凶宅網」(註6）供民眾查詢。諸如此類的管道，均為屋況調查、告知，甚至將來法院判斷責任歸屬的重要證據。有法院見解甚至認為，雖然凶宅並沒有屋況受損情形，但會讓人心理產生嫌惡感，並影響市場接受程度、購買意願，造成房價減損，即可認定屬「物之瑕疵」，殊值得留意。
（本文摘自6月最新出版「房地買賣風險法律控管」一書）
註1：例如台灣桃園地方法院92年訴字第1073號判決理由即認為：內政部公布及消保會認定的房屋買賣約定書，記載「曾發生凶殺或自殺致死事件（即凶宅）時，買方得取消本出價意願。」即凶宅並不包含意外死亡在內，似非無據，但仍顯粗糙。
註2：精確來說，「凶宅」一詞並非法律用語，只是不動產交易實務上通稱的用語，因此，筆者多會以括弧方式特別註明，以示區別。
註3：或有更進一步探究：房客雖然在屋內上吊，卻是在送醫五天後才過世，房客是死在醫院不是屋內，該房屋算不算凶宅？或者屋主係在頂樓、地下室停車場（位）或樓梯間上吊自殺、跳樓自殺，該房屋算不算凶宅？
註4：例如：有法院判決認為一氧化碳中毒的意外身亡案件不屬於凶宅類型。
註5：參見台灣士林地方法院96年度簡字第728號刑事簡易判決。
註6：台灣凶宅網即是一例（http://www.unluckyhouse.com/）。 
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