| |
|
| 目前位置 ： 首頁
> 永然文化出版
| |
|
|
房東易手，房客如何發函續租？
2009/04/13
|
作者：
林國泰
案例
王甲將其所有之房屋出租並交付予李乙後，於租賃關係存續中，王甲又將該房屋連同土地持分出售予張丙，張丙於辦理移轉所有權登記後，欲使用該房屋，迭以口頭及存證信函請李乙遷讓返還房屋，李乙應如何發函向張丙主張權利？
解析
民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」乃係「買賣不破租賃原則」。其規定意涵為，如果先有租賃契約的成立，並且房客也搬進去居住，則屋主之後若將所有權移轉（即房東將房子賣給他人），房客仍可繼續居住，其權益絲毫不受影響，此時，房客的房東自動更改為新的房屋所有權人（法律直接規定，不待做任何行為）。但是，民國88年新修正的民法第425條對適用範圍作了限制，將「不定期租賃契約」及「逾五年定期租賃契約」而未經公證者排除在外。換句話說，如果所簽訂的租約是「不定期租賃契約」或是「五年以上的定期租賃契約」而未經法院公證者，房客就不可以租賃契約訂約在前並已搬入居住為理由，而對抗新的房屋所有權人。所以租約未定期限或租期逾五年，承租人最好都要求屋主協同到法院辦理公證，才能保障自己承租的權利；但是，屋主常會基於避稅的考量，擔心自己的收入資料因租約經法院公證而曝光。類似這種情形，建議租賃雙方，可以將租賃契約的期限明定在五年以下的範圍。因為依法律規定，五年以下的租約，無論曾否經過公證，都具有對抗買受人的效力，故「租約五年一換約」是一項不錯的辦法。總之，如房客與原房東的租約屬於定期且係五年以下（有無經過公證不論），或逾五年以上或未定期限但均已經公證者，縱然房東將租賃物所有權讓與他人，房客對於新房東（買主）即得主張其租賃契約繼續存在，如果新房東（買主）要房客搬遷，房客當然可以發函向新房東主張權益。
範例
寄件人 姓名：李乙
地址：○○市○○路○○號
收件人 姓名：張丙
地址：○○市○○路○○號
副本收件人 姓名：王甲
地址：○○市○○路○○號
敬啟者：
緣本人於民國（以下同）○○年○月○日就王甲先生所有門牌號碼○○市○○路○○號○樓之房屋與王甲先生簽訂房屋租賃契約。雙方約定租期自○○年○月○日起至○○年○月○日止計三年，租金每月為新台幣（以下同）○○萬元整，本人皆按誠信原則依月向王甲先生給付租金。
近日本人由台端口頭及存證信函中得知，台端已於○○年○月○日向王甲先生買受上揭房屋及該房屋所坐落之土地持分，並於○○年○月○日辦妥所有權移轉登記，台端並於口頭及存證信函中催告本人限期遷讓返還上揭房屋，本人恐恕難照辦，蓋依民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，今王甲先生將上揭房屋出租並交付予本人在前，雖於租賃關係存續中，王甲先生復將該房屋之所有權讓與台端在後，惟該租賃契約依法對台端而言仍然繼續存在，本人繼續占有使用上揭房屋，自屬於法有據，是以台端自不得否認而請求本人遷讓返還上揭房屋。
（本文取材自「存證信函必學範本」一書） 
|
| |
|
|
|
| | | | | | | |
