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屋主委託仲介銷售又自行賣屋，報酬給不給？
2009/06/25
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作者：
連世昌
案例
屋主某甲委由不動產仲介經紀公司某乙出售其所有之房屋一間，於簽訂不動產專任委託銷售契約書後，某甲竟在委託銷售期間自行將房屋銷售予他人。請問：
一、某乙得否依據雙方所簽訂之不動產專任委託銷售契約書之規定，請求某甲支付委託之服務報酬？
二、若某甲抗辯：其與某乙之間縱有委託銷售之約定，但某乙公司僅有帶看系爭房屋，本件完全是由屋主自行銷售，因此，某甲得免支付服務報酬，而某乙公司亦不得要求任何服務費用。是否有理？
【本案爭點】
本案例中某乙公司得否向屋主某甲請求服務報酬，關鍵點在於：依據不動產經紀業管理條例及民法相關之規定，某乙公司與屋主某甲間的不動產仲介契約之法律性質如何解釋？委託期間，屋主自行出售系爭房屋，某乙公司得否請求服務報酬？
解析
本案例主要涉及的法條為：「仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」（不動產經紀業管理條例第4條第5款參照）、「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」（民法第565條參照）
一、居間、仲介行為在法律上之定性
依本案例題旨所示，系爭房屋賣方某甲與某乙公司間之不動產仲介契約的法律性質，類推適用民法關於居間契約一節之規定，此觀台灣板橋地方法院87年度重簡字1438號判決摘要意旨略以：「不動產仲介契約之法律性質，究係民法上之居間契約或委任契約，抑或兼具居間與委任契約混合性質之無名契約或視契約性質而定，學說上容有爭論，並無定說。本庭認為不動產仲介契約之當事人就其約定之服務內容與報酬給付情形並不完全相同，故仍應視個別契約約定之內容以定，其法律性質無法一概而論。按民法第565條規定之典型居間契約，僅須雙方約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方即應給付報酬，本件契約固約定被告委託原告代為尋找買主，銷售系爭不動產，而具有居間契約之性質，惟就報酬部分，依雙方委任銷售契約書第4條之約定，則須被告於『簽訂不動產買賣契約書時』始應給付委託總價百分之四之服務費，且原告須『服務至甲方（被告）收清尾款』，就此點而言，則又與典型居間契約之規定不盡相符，是本件契約僅得類推適用民法關於居間契約乙節之規定。」即明。換言之，不動產仲介契約之法律性質固類同民法居間契約，惟關於委託人應於何時給付服務仲介報酬，則應視委任銷售契約之約定而定，或有於「簽訂不動產買賣契約書時」始應給付委託之服務費；或有雙方約定一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方即應給付報酬，不可一概而論。
二、乙公司於何種仲介階段可收受服務報酬？
1.雙方之委託銷售契約如係約定屋主於「簽訂不動產買賣契約書時」始應給付委託總價百分之四之服務費者，則某乙仲介公司自應依約於簽訂不動產買賣契約書時始得請求該項服務費。
2.雙方的委託銷售契約如係約定某乙仲介公司覓得買方並收取定金後，始得請求委託總價百分之四之服務費，則某乙仲介公司應於覓得買方並代為收取定金後，始得請求該項服務費。
3.雙方均未就此作約定，則應回歸民法之規定處理：按民法第565條規定之典型居間契約，僅須雙方約定一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方即應給付報酬；換言之，假使雙方並無特約約定，某乙仲介公司帶看客戶為系爭房地買賣之行為時，就系爭房屋之買賣，應已有為屋主某甲報告訂約之機會或為締約媒介之準備，自得請求服務報酬。
三、某甲如係自行出售房地，則乙公司是否可以請求服務報酬？
於委託銷售期間，屋主倘若自行出售系爭房地，某乙仲介公司是否仍得請求服務費用，應視情況分別而論：
1.如果雙方有特約約定屋主可以自行出售，此時仲介業者不收取任何服務費者，乙公司自不得主張服務費用。例如：委託銷售契約書加註條款：「委託期間內屋主可以自行銷售，若屋主自行出售本房地，○○公司不收取任何服務報酬費用。」即是。
2.如果雙方沒有特約約定屋主可以自行出售：委託期間內，除非屋主完全自行銷售，且某乙仲介公司並無任何帶看房屋或其他仲介服務行為，否則，就系爭房屋之買賣，仲介公司某乙應已有為某甲報告訂約機會或為締約媒介之準備，應得請求服務報酬。
【建議】
一、不動產委託銷售契約書如何約定支付報酬費用，不動產仲介業者及經紀營業員應詳細審閱。
二、特約條款應該由不動產仲介業者或經紀營業員向屋主或消費者詳加說明，使其了解。
三、仲介公司或經紀營業員帶看客戶為房地買賣之行為時，應隨時作看屋紀錄，資為佐證仲介公司於委託期間內確實為屋主報告訂約機會或為締約媒介之準備。
四、仲介公司所使用之不動產委託銷售契約書應有：「仲介公司於覓得買方並代為收取定金後，得請求委託總價百分之四之服務費」，及「仲介業者於收受定金之後，如係屋主無故或可歸責於委託方之事由致不能簽訂契約者，視為或仍應支付委託之服務費」之違約條款約定，資為保障公司權益。 
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