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擁有地下室持分 ，未必擁有車位使用權
2010/01/12
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作者：
林永汀
案例
公寓大廈的地下室，如依建築圖說及使用執照之記載，係供全體區分所有權人防空避難及停車使用，為該公寓大廈之公共設施之一，屬共用部分，依建物所有權第一次登記法令補充規定第11點、第11之4點規定，應屬共用部分，並依土地登記規則第81條規定辦理登記為各相關區分所有權人共有，惟如部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。在此情形下，一般公寓大廈買受共用部分性質停車位之區分所有權人，皆持有較多的共用部分持分。但縱持有與擁有停車位使用權者相同之共用部分持分，並非一定就擁有停車位之使用權。
解析
取得地下室共有持分，未經分管約定，仍不等於擁有停車位使用權
最高法院86年台上字第1656號民事判決表示：「按民法第818條固規定：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；惟同法第820條第1項復規定，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。而所謂管理，旨在為使用、收益。足見第818條之規定，係指共有物尚未經共有人為分管之約定時始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，共有人只能就各自分管部分而為使用、收益，此為當然之解釋。上訴人向法院拍定買受上開房屋及停車位，有上開不動產權利移轉證書可稽，而停車位部分並於備考欄註明：『分管停車位二位共六十萬元』字樣，則上訴人似已買受已經分管之停車位，依上開說明，自得就其買受之分管停車位行使其使用收益之權利。上訴人於原審一再主張：伊依拍賣程序取得系爭停車位之所有權，復根據分管約定就如附圖編號第4號、第5號之停車位有使用權等語（見原審卷第54頁、第67頁反面），是上訴人似非僅單純買受該二停車位之所有權應有部分，亦承受該二停車位之分管權利，即上訴人除對系爭停車位有共有權外，對債務人潘○富原對系爭停車位之分管權利，亦已一併承受。依首揭說明，上訴人是否不能請求被上訴人將系爭停車位交還其個人，即非無研求之餘地。至被上訴人雖謂：伊已由債務人潘○富受讓該停車位云云，但既未辦理所有權移轉登記，即不能以此項債之關係對抗上訴人。況地下室停車位與地面建物專有部分具有密切不可分之關係，地面建物專有部分所有人不得將地下室停車位單獨出售於對建物無區分所有權之第三人，或保留地下室停車位而將地面建物專有部分出售他人（修正前土地登記規則第72條第2款、修正後土地登記規則第80條參照），被上訴人既僅由債務人受讓地下室停車位，而無一併受讓地面上建物專有部分，依上說明，亦屬不合。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由」所以，取得共有地下室應有部分權利範圍者，如未能證明已經分管契約約定對特定停車位享有使用權，仍不能主張已取得與有停車位使用權者相同之共有持分，即謂應擁有停車位。
（本文摘自「地下室停車位問題集解」一書） 
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