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住戶擾鄰，提起強制遷離訴訟有譜！
2010/01/12
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作者：
謝心味
案例
太極大樓管理委員會主張：陳有仁於民國94年5月間，向第三人蘇利文承租太極大樓內門牌號碼為台北市和平東路1段○○號1樓的地面1層及地下1層開設餐廳，為太極大樓的住戶之一，並於同年6月在上址進行施工、裝潢，且於地面1層及地下1層間違法加蓋夾層，加大地面1層與地下1層間之樓梯寬度，擴大營業面積，且於同年8月間開始營業。又因該處之使用執照原核准用途為「自由職業事務所」，非供餐廳使用，陳有仁未依建築法規定取得使用執照變更之許可而逕行裝修使用，曾遭台北市政府工務局於94年9月2日處罰在案。但是陳有仁一意孤行，無視於主管機關的處罰，仍繼續營業，嗣遭該主管機關分別於94年10月8日及12月20日連續處以新台幣（下同）6萬元之罰鍰並勒令停止餐廳業之違規行為，復於95年1月21日、2月14日，因被告未改善，台北市政府工務局再函處區分所有權人即蘇利文，每次處以6萬元罰鍰並令其限期改善或補辦手續。其間，蘇利文雖曾向台北市政府工務局申請變更該處建物之使用執照，將該建物「1層」使用用途由「自由職業事務所」變更為飲食業，雖經該局核准「圖審通過」，核准地面1層用途變更為「餐廳」；然於竣工勘驗過程中，因「消防項目」未通過查驗，由該局退件後並未補件，且已逾有效期限，蘇利文並未完成變更使用執照程序。陳有仁開設的餐廳所使用的大型營業設備產生的噪音及熱氣，嚴重影響大樓住戶安寧、安全及生活品質，雖經管委會及住戶一再反映，均未見改善。因此，於95年3月8日召開的區分所有權人會議，決議依《公寓大廈管理條例》第22條第1項第2款、第3款規定，提起強制遷讓的訴訟。
陳有仁則以其所設置油煙廢棄處理設備、空調設備（包含馬達、油脂截留器、排煙管、洗油槽），早在強制遷離決議前改善，符合工務局、環保局等相關單位標準，未違反任何建築法令相關規定，絕無所謂經通知改善而未改善的情形，管委會逼迫其遷離現址，於法無據置辯。
解析
《公寓大廈管理條例》的立法精神在於落實社區住戶自治，原則上，公寓大廈的管理維護採自律方式，由管理委員會及區分分所有權人會議決議加以運作處理，但是住戶對於管理委員會及區分所有權人會議決議事項如不加以改善，則以他律模式解決，由主管機關介入處理。《公寓大廈管理條例》第49條規定，對違規住戶，由主管機關科處罰鍰，限期令其改善或履行，且得連續處罰。如果上述方式都無法奏效，《公寓大廈管理條例》於第22條制定有「驅逐惡鄰」條款，管理委員會可向法院訴請強制其遷離。
第22條第1項規定：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。」因此，對於驅逐惡鄰，必須住戶先有上述違法情事，管理委員會已經採取訴訟請求（按係第1款情形）或向主管機關提出檢舉處罰（按係第2款情形），再經區分所有權人會議的決議（決議人數及所有權比例依第31條、第32條規定）後，由管理委員會或管理負責人名義（住戶不能以個人名義提出）向法院提出「驅逐惡鄰」、強制其遷離的訴訟。
如果該惡鄰是區分所有權人時
，依《公寓大廈管理條例》第22條第2項規定，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議的決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
對於拍賣所得，除其他法律另有規定外，如果有積欠公寓大廈管理條例應分擔的費用，依同條例第22條第3項規定，管理委員會受償順序是與第一順位抵押權同（民事起訴狀狀例詳參本書）。
（本文摘自「好管用社區訴訟實務」一書） 
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