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了解法拍屋價值，才能標間好房子！
2010/03/18
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作者：
李永然．張宜琪
依《強制執行法》第80條規定，拍賣不動產，執行法院應先命鑑定價格，再核定拍賣之底價。所以，所有不動產拍賣前，均已經過估價程序。但房地產的價值評估本即十分複雜，除了當地行情的評估外，稅負（含土地增值稅、契稅）、代書（地政士）過戶費用、銀行核貸（以拍定價額為核放依據）及有無點交可能發生之費用等，均應列入評估的因素。因此，充分了解法拍屋地產的狀況，是估價過程中相當重要的步驟。
其次，應買的時間也得考慮清楚，亦即應買人未必要在第一次拍賣時就趕著搶標。因為第一次拍賣時若無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，依《強制執行法》第91條規定，倘債權人不願承受或依法不能承受者，由執行法院酌減拍賣最低價額再行拍賣，酌減數額不得逾百分之二十；再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達減定之拍賣最低價額者，依《強制執行法》第92條規定，可再行拍賣，其酌減數額仍不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十；經二次減價拍賣而未拍定，債權人仍不願承受或依法不能承受時，依《強制執行法》第95條規定，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。
雖然在第一次或第二次拍賣未賣出之減價，應由法官在百分之二十範圍內詳為斟酌核減，但可知的是，拍賣次數愈多，價格自然越便宜。而拍賣物究竟是屬於第幾次拍賣，公告中都會有記載。所以，應買法拍屋，一定要注意標的物究竟是「第幾拍」，這也是評估法拍屋價格不能輕忽的重要因素。關於承買人價格應如何決定，茲論述如下：
一、法拍資訊須精確
目前全國法拍資訊已全面上司法院「法拍屋資訊」，除了法院之公告外，法院於民國96年11月要求鑑定人必須將法拍屋室外相關照片上傳至法拍屋資訊系統，以利投資者了解標的物外觀。投資人尚需充分了解法院民事執行處之拍賣程序，對法院筆錄、點交處理情形，如出租、地上權、優先購買權及拍定後有無點交等，均應詳細查閱。投資者對於投資標的物之地段、地形、交通、環境、未來該區域可能之重大建設以及室內裝潢等，也要儘可能地多去了解，以免花了高價卻標到不盡理想的不動產。
二、搜集市場客觀行情
法院拍賣投資者必須實地勘查投資標的物，對於實際占有、使用情形，須走訪現場，了解物件四周環境、交通設施之配置、路寬、是否路沖、當地公共設施之配置情形（學校、公園、車站）或洽談現住人、鄰居或公寓大廈之管理員與當地管區警員等，可徹底了解拍賣標的物之實際情況。此外，再分析當地之空屋率、租賃行情等，進而判斷市價及投標價格。
三、決定投資報酬率
由於投資法拍不動產所負擔之風險較其他不動產為高，故所需之投資報酬率相對要求也較高，可由每個投資人自行決定（假設12％）。
四、預估點交成本
1.筆錄記載拍定後點交：查封筆錄記載拍定後點交，依《強制執行法》之相關規定得聲請法院點交，但點交程序常因債務人或占有人及法院等因素造成延宕，建議一方面與債務人或占有人私下協商給與搬遷費（十萬元以下），一方面進行法律程序。
2.筆錄記載拍定後不點交：查封筆錄記載拍定後不點交，建議先與債務人或占有人協商給與搬遷費（數十萬元），再針對占有人占有之法律關係進行訴訟。
五、預估須支付之利息
1.拍定後至取得同意移轉證明書之期間（法拍代墊款之利息約6％∼7％及相關之手續費）。
2.取得所有權至處分完成之期間（一般房貸不綁約之利息約3.5％及相關之手續費）。
3.自有資金之利息。
六、預估之修繕費（因無法得知室內裝潢情況）
須假設屋況為須修繕之情況（如每坪之修繕費預估二萬元），若取得不動產後室內無須修繕，該筆費用即為利潤。
七、預估產權移轉之相關費用
1.地政士（代書）之代辦費。
2.稅費。
八、其他費用
1.電費：若欠繳金額過大時，可以法院核發之同意移轉證明書向其主管機關申請重新安裝新電表，前手欠繳部分，無須繳納。
2.管理費：由於法拍取得為原始取得，與一般買賣不同，其管理費自法院核發同意移轉證明書之日起，方有繳納之義務，故前屋主所欠之管理費，拍定人並無代繳之義務（依《公寓大廈管理條例》之規定）（註）。
註：許文樹著：法拍估價要領，載自法拍勝算實戰研習講義，永然法律研究中心，民國98年5月出版。 
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