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買房子，面積可以有「容許誤差」嗎？
2010/03/18
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作者：
林旺根
案例
我買了一間預售屋，契約中約定容許誤差可以到2%，是否合理？為何會有容許誤差的事情發生？
解析
依2010年4月30日前之規定，預售屋面積尚可以有1%的容許誤差；2010年5月1日起，則不容許。但消費者應該主張，在契約書中明定：「面積如有誤差，其不足部分，賣方均應全部找補。」
一、面積誤差之原因
建築技術規則規定的建築面積、樓地板面積，因受建蔽率、容積率的限制，均以「牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積」為其計算基準；但建物測量、登記之面積，依地籍測量實施規則第273條、公寓大廈管理條例第56條第3項等規定，又是以「外緣圍繞」的範圍辦理測繪登記。兩者間因計算標準不同，加以未計入建築面積或樓地板面積之內的陽台、雨遮、梯廳或機房等，依內政部訂頒之建物所有權第一次登記補充規定，均得以辦理測繪登記（有的以主建物登記，有的以附屬建物登記），在實務認定上亦會有所不同，故可能會有誤差出現。
二、面積誤差發生，不應有互不找補之約定
房屋面積之計算，建商比消費者專業，實務上以地政機關登記完竣之面積為準（建商可先委託建築師、地政士代為計算），如部分原可依法登記之面積因簽約後法令改變，致無法辦理產權登記時，依現行預售屋定型化契約範本第5條，其面積仍得依公寓大廈管理條例第56條第3項之規定計算；故如發生誤差，理論上不應有互不找補之約定。
三、容許誤差之弊害
現行法規定，誤差在1%以內者（含1%），買賣雙方互不找補。但卻因此造成部分不肖建商誤以為可以事先將面積灌水、虛增（例如面積明明是三十坪，竟誆稱三十•二九坪），只要在1%以內，即可利用「互不找補」的漏洞，獲取不當利得。如果契約約定誤差可以到2%以內，顯已違反現行應記載與不得記載事項之規定，消費者可以主張該條款「不構成契約之內容」。
為導正上述不合理的現象，2009年10月30日內政部公告（2010年5月1日生效）修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其應記載事項第6條牞條文修正如下：
一、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分，賣方均應全部找補。以彰顯零誤差之精神。
二、其超過部分，買方只找補2%為限（至多找補不超過2%）。蓋因計算面積乃建商之專業，其有誤差，建商應負較高之風險責任。
三、找補之基準：因2010年5月1日生效後規定應分別計價，故面積誤差之找補，應分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結清。 
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